🏷️ 250,000,000원 💰 253,300,000원 ⚠️ 3,300,000원 👥 실제 임차인 2명
서울남부지방법원 2025타경12793. 독산동 더시크릿독산 3층 304호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 김채연이고, 2021.11.08 설정됐던 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당은 2022.03.10 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2025.10.23 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다.
문제는 그 기준보다 훨씬 앞선 임차권입니다. 박수진은 임대차계약일 2022.03.16, 확정일자 2022.03.16, 전입·점유개시 2022.04.18이고 2024.04.12 임차보증금 249,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정 전에 대항력을 갖춘 것으로 확인되며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12793 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제3층 제304호 · 범안로12가길 28-8 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 9층 건물 중 3층 304호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김채연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권이 핵심
2021.11.08의 경기남부수산업협동조합 근저당은 2022.03.10 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 김채연 명의로 소유권이 이전되고 민간임대주택등기가 기재됐으며, 박수진은 2022.04.18 전입·점유한 뒤 2024.04.12 주택임차권등기를 했습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.10.23이므로 박수진의 권리는 매각으로 사라지는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 249,000,000원 / 해당 없음 | 전입 2022.04.18 · 확정 2022.03.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 윤종은 | 전부 | 500,000원 / 750,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
박수진 외에 윤종은이 전부를 점유하는 임차인으로 조사됐고, 보증금 500,000원, 월 750,000원의 임대차가 확인됩니다. 다만 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 박수진의 인수액과 별개로 윤종은의 실제 전입일·점유관계·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
② 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 박수진 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 250,000,000원 | 3,300,000원 | 253,300,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 200,000,000원 | 52,600,000원 | 252,600,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 160,000,000원 | 92,040,000원 | 252,040,000원 |
1회 유찰부터는 박수진의 보증금 249,000,000원이 낙찰가 200,000,000원보다 커집니다. 이때 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가하기 때문에, 최저가만 보면 200,000,000원·160,000,000원까지 내려가지만 실제 매수인 총부담은 252,600,000원·252,040,000원 수준입니다. 신건 253,300,000원에서 2회 유찰 252,040,000원까지 내려가도 실질취득 감소폭은 1,260,000원에 그칩니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 박수진 보증금 | 249,000,000원 | 245,700,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 250,000,000원 가정에서 집행비용 4,300,000원을 제외한 245,700,000원이 박수진에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 3,300,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 249,000,000원 청구는 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두산초등학교 남동측 인근. 단독·다세대주택과 상업·업무시설이 혼재한 지역이며 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 경부선 독산역이 위치해 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물의 3층 304호. 승강기·화재탐지설비·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 4m, 남동측 약 2m 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 오피스텔로 이용 중이며 준공업지역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.18 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 대신 실질취득으로 계산. 신건 250,000,000원만 보지 말고 현재 인수액 3,300,000원을 합친 253,300,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원으로 내려가도 인수액이 각각 52,600,000원·92,040,000원으로 증가합니다.
- 박수진 배당 확인. 배당에서 보증금 249,000,000원이 얼마까지 변제되는지가 매수인 실제 인수액을 결정합니다.
- 윤종은 전입일 확인. 보증금 500,000원·월 750,000원 임차인의 전입일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 박수진의 임차권등기와 윤종은의 전부 점유가 함께 확인되므로 현재 실제 점유자와 인도·명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 원본 대조. 2022.04.18 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 등기사항 및 관련 서류와 대조하세요.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 매각 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 유찰된 최저가만 보는 것입니다. 박수진은 경매개시결정보다 앞서 전입·점유했고 확정일자와 임차권등기를 갖춘 대항력 임차인입니다. 신건에서는 예상 인수액이 3,300,000원이지만, 낙찰가가 200,000,000원으로 내려가면 52,600,000원, 160,000,000원으로 내려가면 92,040,000원으로 인수액이 커집니다.
그 결과 실질취득은 신건 253,300,000원, 1회 유찰 252,600,000원, 2회 유찰 252,040,000원으로 거의 고정됩니다. 여기에 윤종은의 대항력은 아직 미상입니다. 따라서 이 물건은 “유찰을 기다리면 싸지는 물건”이 아니라, 보증금 인수 구조를 먼저 풀어야 하는 물건입니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 배당 후 남는 임차보증금과 실제 점유관계입니다.
