창원지방법원 2025타경31184. 진주시 신안동 4-4, 신안로126번길 36에 있는 3층 연립주택 중 2층 3호입니다. 사건의 핵심은 등기부에 한때 존재했던 근저당권 2건을 현재 권리처럼 다루지 않는 것입니다. 진주서부농업협동조합의 채권최고액 14,000,000원 근저당은 2017.05.30 해지로 말소됐고, 신한은행의 채권최고액 38,400,000원 근저당도 2019.03.25 해지로 말소됐습니다. 따라서 두 근저당은 현재 배당받을 채권도, 매수인이 인수할 권리도 아닙니다.
현재 유효한 금전권리는 2025.01.21 한국투자저축은행 가압류와 2025.02.14 신한카드 가압류, 그리고 해당 신한카드 가압류가 본압류로 이행된 2025.08.28 강제경매개시결정입니다. 말소기준은 가장 빠른 2025.01.21 한국투자저축은행 가압류이고, 해당 가압류를 포함해 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31184 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 신안동 4-4 2층 3호 · 신안로126번길 36 |
| 건물 명칭 | 집합건축물대장상 진원주택 · 단지명 진원 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 대상면적 73.57㎡ · 3층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 1983.06.16 · 18세대 |
| 소유자 | 이진섭 (2017.05.30 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 21,435,171원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소 완료 근저당은 배당에서도 제외
말소기준권리는 2025.01.21 한국투자저축은행 가압류입니다. 신한카드의 2025.02.14 가압류와 2025.08.28 강제경매개시결정은 그 이후 권리이며, 말소기준 가압류 자체와 함께 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 담보권은 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래의 68.1%
단지명 ‘진원’에서 확인되는 동일면적 73.57㎡의 최근 실거래는 2023년 10월 2층 75,000,000원 1건입니다. 본건도 2층이고 면적이 73.57㎡로 일치합니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2023.10 | 73.57㎡ | 2층 | 75,000,000원 |
| 감정가 | - | 73.57㎡ | 2층 | 73,000,000원 |
| 현재 최저가 | 1회 유찰 | 73.57㎡ | 2층 | 51,100,000원 |
감정가는 최근 실거래보다 2,000,000원 낮고, 현재 최저가는 최근 실거래보다 23,900,000원 낮은 68.1%입니다. 확인된 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 움직입니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 거래 시점이 2023년 10월이므로, 75,000,000원을 현재 확정시세로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 예상 반영액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 1,319,800원 |
| 한국투자저축은행 가압류 | 31,231,237원 | 안분 대상 |
| 신한카드 강제경매 신청채권 | 21,435,171원 | 안분 대상 |
| 유효 채권 합계 | 52,666,408원 | 49,780,200원 |
| 예상 미배당 합계 | - | 2,886,208원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
신한카드의 2025.02.14 가압류 19,943,380원은 2025.08.28 강제경매개시결정에서 본압류로 이행된 동일 채권 계열이므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않고, 사건의 신청채권액 21,435,171원을 반영했습니다. 개별 채권자의 최종 배당액은 조세채권·배당요구·집행비용 확정 결과에 따라 달라질 수 있어 유효 채권자 배당재원 총액으로 표시했습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당재원 | 유효채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 51,100,000원 | 49,780,200원 | 2,886,208원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 35,770,000원 | 34,726,140원 | 17,940,268원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 28,478,110원 | 0원 |
유찰이 늘수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이는 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 말소기준 가압류와 후순위 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 진주공설운동장 북동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 3호입니다. 난방·위생·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6m 포장도로, 북서측과 남동측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 가장형 평지의 연립주택 건부지이며, 토지면적은 899.3㎡, 공시지가는 800,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 건물 명칭은 집합건축물대장상 ‘진원주택’입니다.
- 환금성. 18세대 소규모 연립주택이며 확인된 동일면적 실거래가 1건이어서, 가격 비교 자료가 충분하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재확인. 진주서부농업협동조합 근저당의 2017.05.30 말소와 신한은행 근저당의 2019.03.25 말소를 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 현황조사서, 주민등록 전입일과 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 75,000,000원 거래는 2023.10의 단일 사례입니다. 최근 인근 연립·다세대 매물과 실제 거래 가능 가격을 추가 확인하세요.
- 노후도와 수선비. 1983.06.16 사용승인 건물인 만큼 누수·배관·창호·난방·전기·외벽 상태를 현장에서 점검하세요.
- 명도 비용. 인수 권리가 없더라도 소유자 또는 미확인 점유자가 있으면 인도명령·이사 협의 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 체납 확인. 공용부분 관리비, 조세채권과 집행비용 확정액은 배당표와 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소된 권리를 다시 살려 계산하지 않는다”
이 사건의 권리분석은 복잡해 보이지만 결론은 분명합니다. 14,000,000원 근저당은 2017년에, 38,400,000원 근저당은 2019년에 각각 말소됐습니다. 따라서 두 근저당을 예상배당이나 총채권액에 포함하거나, 미배당분을 매수인 인수로 보는 것은 잘못입니다.
현재 효력이 남은 가압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 51,100,000원은 최근 동일면적 실거래 75,000,000원의 68.1%로 숫자상 할인 폭도 있습니다. 다만 거래 표본이 1건이고, 1983년식 18세대 연립주택이며 임대관계가 미상인 만큼 최종 판단의 승부처는 권리보다 점유·노후도·환금성입니다.