서울남부지방법원 2025타경13167. 서울 강서구 공항동 신원아뜨리움 제6층 제603호, 전용 37.94㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 정인준은 2021년 9월 거래가 325,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2023년 8월 31일 주식회사대신저축은행의 32,862,130원 가압류입니다. 이 가압류와 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 말소되는 채권이 아닙니다. 김상열의 주민등록일자는 2021.09.03, 점유개시일자는 2021.09.04, 확정일자는 2021.10.27로 말소기준일인 2023.08.31보다 앞섭니다. 보증금은 325,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 전액 회수되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 676-5 신원아뜨리움 제6층 제603호 · 서울특별시 강서구 방화대로5길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 37.94㎡ · 방2·거실겸주방·욕실 · 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 정인준 (2021.09.09. 소유권이전 · 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.05.24 · 2층~6층 각층 3세대 · 총 15세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2017년 설정됐던 금모래신용협동조합 근저당과 신한은행 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.31 대신저축은행 가압류입니다. 문제는 김상열의 전입이 그보다 약 2년 빠른 2021.09.03이라는 점입니다. 김상열은 건물 전부에 대한 임차권등기를 마쳤고 보증금 325,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 조사돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 4명 중 김상열을 먼저 본다
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상열 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.03 / 2021.10.27 | 325,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 김홍철 점유 부분 미상 | 2024.09.26 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 서경진 점유 부분 미상 | 2024.09.26 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김종면 점유 부분 미상 | 2025.10.24 / 미상 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
김홍철·서경진은 전입일이 2024.09.26으로 말소기준일보다 늦지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 관리할 필요가 있습니다. 김종면은 2025.10.24 전입, 보증금 2,000,000원으로 조사됐으며 말소기준 뒤 전입입니다. 반면 김상열은 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준보다 앞서며, 실제 인수액 계산의 기준이 되는 선순위 임차인입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총액이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 320,000,000원 | 10,280,000원 | 330,280,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 256,000,000원 | 73,384,000원 | 329,384,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 204,800,000원 | 123,867,200원 | 328,667,200원 |
이 표가 대항력 임차인 인수형의 본질입니다. 최저매각가는 320,000,000원에서 256,000,000원, 204,800,000원으로 떨어지지만 인수액은 반대로 10,280,000원 → 73,384,000원 → 123,867,200원으로 커집니다. 결국 실질취득은 330,280,000원 → 329,384,000원 → 328,667,200원으로 3.29억 안팎에 머뭅니다. 따라서 “한 번 유찰되면 2.56억에 사는 물건”으로 해석하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가 91.4%보다 실질취득 94.4%가 중요
신원아뜨리움12차 전용 37.94㎡ 최근 거래는 2026년 3월 350,000,000원입니다. 최근 12개월 표본도 이 1건이라 최근 12개월 평균 역시 350,000,000원입니다. 최저가 320,000,000원만 놓으면 최근 시세의 91.4%지만, 실제 매수인 부담까지 합친 330,280,000원은 최근 시세의 94.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 37.94㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2024.11 | 37.94㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.08 | 35.98㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2021.09 | 37.94㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2021.07 | 35.98㎡ | 2 | 242,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 311,400,000원 |
전체 5건 평균은 311,400,000원이지만 2021~2024년 거래가 섞인 수치라 현재 가격 판단의 우선 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 350,000,000원이고, 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 +16.0%입니다. 따라서 현재 실질취득 330,280,000원은 최근 거래보다 낮기는 하지만, 할인 폭은 최저가가 보여주는 8.6%가 아니라 실질적으로 약 5.6% 수준입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 1. 임차인 김상열 보증금 | 325,000,000원 | 314,720,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 32,862,130원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 320,000,000원에서는 집행비용 5,280,000원을 제외한 314,720,000원이 김상열 보증금에 배당되고, 부족분 10,280,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 대신저축은행 및 주택도시보증공사에는 이 배당 가정에서 배당액이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북측 인근. 아파트·다세대주택 등 공동주택과 농산물도매시장 등 근린생활시설, 각급 학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장이 있으며 북동측 근거리에 지하철 5호선 송정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 6층 603호. 급탕·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 1층 주차장 시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 332.3㎡ · 공시지가 3,498,000원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로각지입니다.
- 규모. 외관상 신원아뜨리움12차로 표기되며 2층~6층 각 3세대, 총 15세대로 구성됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 신건 최저가 320,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 330,280,000원을 기준으로 최근 거래 350,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 할인 착시 경계. 1회 유찰 시 매각가는 256,000,000원이지만 인수액이 73,384,000원으로 증가해 실질취득은 329,384,000원입니다.
- 김상열 임차권 확인. 전입 2021.09.03 · 점유개시 2021.09.04 · 확정일자 2021.10.27 · 보증금 325,000,000원 · 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 김홍철·서경진은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 점유 부분·계약관계·배당요구 여부를 최종 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 김종면 확인. 2025.10.24 전입, 보증금 2,000,000원으로 조사돼 있으므로 실제 점유 상태와 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 명도비용·체납 확인. 현 점유자와 인도 협의, 공용부분 관리비 등 별도 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.2억 낙찰”이 아니라 “3.30억 취득”
이 사건은 숫자 하나를 잘못 보면 판단 전체가 달라집니다. 표면 최저가는 320,000,000원이고 최근 거래는 350,000,000원이어서 얼핏 30,000,000원 싸 보입니다. 하지만 김상열의 대항력 있는 보증금 325,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않아 10,280,000원 인수가 발생합니다. 그래서 신건 실질취득은 330,280,000원, 최근 시세의 94.4%입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰돼도 실질취득은 329,384,000원, 2회 유찰돼도 328,667,200원으로 큰 폭으로 떨어지지 않습니다. 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘기 때문입니다. 최근 거래 추세는 +16.0%라 가격 자체가 최근 시세를 넘는 것은 아니지만, 대항력 임차권과 미상 점유자 확인까지 필요한 만큼 단순한 할인 경매로 접근하기 어렵습니다. 가격은 최근 시세 아래, 권리는 복잡. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 실질취득액과 임차관계의 최종 확인입니다.
