서울남부지방법원 2025타경13201. 개봉동 신세계드림빌 제3층 제303호, 전용 50.35㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 정진산은 2020.09.22 소유권을 이전받았고, 매매 거래가액은 255,000,000원이었습니다. 이 물건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 박찬호 임차인의 선순위 대항력입니다. 박찬호는 2020.09.02 전입했고 확정일자는 2020.07.08이며, 최초 보증금 255,000,000원에서 2022.07.27 13,000,000원을 증액해 현재 임차보증금은 268,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024.04.02 우리금융캐피탈의 가압류 23,206,029원입니다. 박찬호의 전입은 그보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각물건명세서상 핵심 문구 역시 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 구조입니다. 따라서 향후 유찰로 최저가가 내려갈수록 “싸진다”가 아니라, 임차보증금 미배당액이 매수인에게 이동한다고 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 345-23 신세계드림빌 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.35㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정진산 · 2020.09.22 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 / 규모 | 2011.10.27 · 총 11세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 기준권리보다 앞선다
현재 등기상 경매로 소멸하는 권리에는 우리금융캐피탈 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 국 압류와 경매개시결정이 있습니다. 그러나 등기가 말소되는 것과 임차보증금 승계 여부는 별개입니다. 박찬호는 2020.09.02 전입으로 말소기준인 2024.04.02보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있어 배당 후 남은 보증금이 있으면 그 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.09.02 확정 2020.07.08 | 268,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
| 이기호 | 미상 | 전입 2025.03.31 확정 2022.07.27 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없으며, 실제 임차인은 2명입니다. 이기호는 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없지만 보증금은 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 시세의 136.5%
가격 판단에서는 전체 평균 215,000,000원보다 최근 12개월 평균 200,000,000원, 최신 거래 190,000,000원, 그리고 최근 거래가 과거 거래보다 -18.4% 낮아진 추세를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균의 136.5%로, 신건 가격을 두고 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 49.59㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.05 | 50.3㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 48.96㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 215,000,000원 |
전체 표본에서도 거래가는 190,000,000원~245,000,000원인데 현재 최저가가 273,000,000원입니다. 특히 최신 거래가 190,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 200,000,000원에 그칩니다. 여기에 최근 거래 추세가 -18.4%인 만큼 과거 고가 거래를 섞은 전체 평균을 근거로 감정가를 정당화해서는 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 273,000,000원 | 0원 | 현재 실질취득 273,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 218,400,000원 | 53,457,600원 | 낙찰가 하락분의 상당 부분이 미배당 보증금 승계로 전환 |
| 2회 유찰 시 | 174,720,000원 | 96,526,080원 | 낙찰가가 더 내려가도 보증금 268,000,000원 수준의 부담이 유지 |
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 1. 임차인 박찬호 보증금 | 268,000,000원 | 268,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 23,206,029원 | 378,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,000,140원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 박찬호 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제3층 제303호이며 사용승인일은 2011.10.27입니다.
- 입지. 개웅초등학교 동측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 평지의 세로장방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 약 5.5m~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,431,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 11세대 규모이며 거래표본은 3건입니다. 최신 확인 거래가 2023.11의 190,000,000원이고 최근 거래 추세가 -18.4%인 점을 감안하면 감정가 수준의 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 136.5%입니다. 현재가 자체에 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰 후 실질취득을 다시 계산할 것. 1회 유찰 시 인수 53,457,600원, 2회 유찰 시 96,526,080원입니다. 최저가 하락만으로 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 박찬호 배당액을 최종 확인할 것. 보증금 268,000,000원 전액이 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 국 압류·당해세를 확인할 것. 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 현재 모형상 임차보증금 전액 배당이 실제 배당에서도 유지되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 이기호 점유관계를 확인할 것. 2025.03.31 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현황과 명도대상을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현 거주인 부재·폐문으로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장·현황도·외부관찰·탐문 등에 의존해 실제와 다소 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 물건
이 물건은 신건 최저가 273,000,000원만 보면 단순해 보이지만, 핵심은 선순위 대항력 임차보증금 268,000,000원입니다. 현재 가격에서는 배당모형상 보증금이 전액 변제돼 인수액이 0원이지만, 유찰이 시작되면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 1회 유찰 시 53,457,600원, 2회 유찰 시 96,526,080원이 인수액으로 잡히는 이유가 바로 이것입니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래는 190,000,000원인데 현재 실질취득은 273,000,000원이고 최근 거래 추세도 -18.4%입니다. 따라서 이 사건은 “신건이라 비싸고, 유찰돼도 보증금 승계 때문에 실질가격이 충분히 내려가지 않는 구조”로 보는 것이 맞습니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
