서울남부지방법원 2025타경13232. 강서구 등촌동 동양하우징 제101동 2층 202호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 김정화는 2020.05.04 매매를 원인으로 거래가액 288,000,000원에 취득했고, 같은 해 임차인 신수정은 2020.05.22 확정일자를 받고 2020.06.11 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023.03.14 주택도시보증공사의 668,000,000원 가압류가 말소기준권리가 됐습니다. 즉 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.
보증금은 최초 277,000,000원에서 2022.07.13에 13,850,000원이 증액돼 총 290,850,000원입니다. 신건 최저가 264,000,000원보다 보증금이 커서 보통 사건이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형이 됩니다. 하지만 이 사건의 특별매각조건은 바로 그 구조를 바꿉니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 신수정 임차권과 관련한 실질 승계액은 0원으로 판단합니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며 별도의 보증기관 대위·승계 임차인 중복신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제101동 제2층 제202호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 등촌로 65 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 34.88㎡ · 지하3층 지상10층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김정화 · 2020.05.04 매매 · 거래가액 288,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,850,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별매각조건
핵심 기준은 2023.03.14 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인 신수정은 이보다 앞선 2020.06.11에 주민등록과 점유를 시작했고, 최초 확정일자도 2020.05.22이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 2024.06.17에는 보증금 290,850,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리인 가압류와 그 이후의 국 압류, 양천구 압류, 강제경매개시결정, 임차권등기 자체는 매각으로 정리되는 구조지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 별도 검토가 필요합니다. 이 사건은 특별매각조건으로 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있으므로 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신수정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 290,850,000원 | 2020.06.11 | 2020.05.22 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원 |
② 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 기계상 미배당 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 264,000,000원 | 31,346,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 211,200,000원 | 83,406,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 168,960,000원 | 125,055,440원 | 0원 |
이 차이가 중요합니다. 특별매각조건이 없는 일반 선순위 대항력 사건이라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 부근에서 고정될 수 있습니다. 본건은 특별조건을 적용하면 신수정 임차권의 미배당액이 실질 인수로 넘어오지 않으므로, 현재 회차의 실질취득은 264,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 5% 낮지만 하락 추세
동양하우징의 면적 매칭 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 280,333,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 278,000,000원, 최신 거래 역시 2024.09 278,000,000원입니다. 현재 실질취득 264,000,000원은 최근 기준의 95.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 37.82㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2023.09 | 37.82㎡ | 5 | 286,000,000원 |
| 2021.11 | 34.88㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 280,333,333원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 278,000,000원 |
수치상 신건 실질취득가는 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 최근 거래 대비 이전 거래의 추세가 -1.2%로 내려와 있어, 전체 평균 280,333,333원만 보고 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다. 현재 가격은 최근 시세의 95.0%로 소폭 낮은 수준이지, 하락 추세를 무시할 만큼 큰 가격 차이는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 신수정 보증금 | 290,850,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 668,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,850,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서는 임차인 보증금 중 31,346,000원이 기계상 미배당으로 남습니다. 특별매각조건에 따라 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡4동주민센터 북동측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택 및 다가구주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 30미터, 남측과 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 단지. 동양하우징은 78세대이며 사용승인일은 2019.04.25입니다.
- 토지. 공시지가는 6,152,000원/㎡, 토지면적은 1,779.5㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 본건 권리안전성의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 실제 입찰 전 해당 조건이 매각기일에도 그대로 유지되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 이해. 신수정은 2020.06.11 전입·점유로 2023.03.14 말소기준 가압류보다 선순위입니다. 특별조건이 없다면 미배당 보증금이 인수될 수 있는 구조입니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 264,000,000원은 최근12개월 평균 278,000,000원의 95.0%입니다. 최근 추세 -1.2%를 감안해 전체 평균 280,333,333원만 기준으로 가격을 높이지 않는 편이 합리적입니다.
- 유찰 가능성. 동양하우징 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 1회 유찰 시 매각가는 211,200,000원, 2회 유찰 시 168,960,000원입니다.
- 등기 정리 확인. 가압류·압류·강제경매개시결정 및 임차권등기의 말소와 특별매각조건 이행 여부를 잔금납부 전후로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 첫인상은 보증금 290,850,000원의 선순위 대항력 임차인이 최저가 264,000,000원보다 큰 전형적인 인수형입니다. 실제 배당표만 보면 신건에서도 31,346,000원이 남습니다. 그러나 특별매각조건이 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 본건의 핵심 임차권 리스크는 실질 0원으로 해소됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 264,000,000원입니다. 이는 최근12개월 평균과 최신 거래 278,000,000원의 95.0%로 낮지만, 최근 가격 추세가 -1.2%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 1.5회라는 점까지 함께 봐야 합니다. 권리 구조는 특별조건으로 정리되지만, 가격은 신건에서 크게 공격할 정도의 할인은 아닙니다. 이 물건은 특별매각조건의 효력을 원문으로 재확인한 뒤 최근 시세와 유찰 가능성을 기준으로 응찰가를 정하는 사건입니다.
