서울남부지방법원 2025타경13247. 서울 구로구 개봉동 더존퍼스트 5층 505호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 문서연이고, 현재 등기상 중요한 흐름은 2023년 이우찬의 주택임차권과 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.11.04 이미 말소되어 현재 말소기준은 2025.11.13 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
따라서 그보다 앞선 2023.12.15 이우찬 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 영역에 들어오지만, 이번 매각에는 결정적인 특별조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이우찬 보증금 220,000,000원은 이 조건을 반영해 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 다만 이 조건은 김우영의 별도 점유관계까지 없애는 조건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제5층 제505호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 대상면적 29.58㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 제5층 제505호 · 사용승인일 2020.07.10 |
| 소유자 | 문서연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 특별조건이 핵심
2020.09.08 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,639,000,000원은 2021.11.04 이미 말소되었습니다. 이후 2021.12.23 문서연 앞으로 소유권이 이전됐고 같은 날 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 2023.12.15에는 이우찬의 주택임차권 220,000,000원이 등기됐고, 2025.11.13 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 미상 위험
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이우찬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.30 | 2021.11.17 | 220,000,000원 | 2023.12.15 | 있음 | 가능 | 실질 0원* |
| 김우영 | 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
김우영의 전입일 2025.03.12는 말소기준인 2025.11.13보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 보증금, 점유범위, 실제 임대차관계, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 240,000,000원은 확인된 거래의 126.3%
더존퍼스트는 20세대, 사용승인일 2020.07.10입니다. 확인된 실거래 표본은 2024.02 거래 1건으로, 전용 23.47㎡·3층·190,000,000원입니다. 대상 물건의 비교 대상면적은 29.58㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 190,000,000원을 정밀한 동일면적 시세로 단정하기보다는 참고 비교치로 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 23.47㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 비교값 | 대상 29.58㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저매각가 240,000,000원은 이 비교금액의 126.3%입니다. 동일면적 거래가 아니라는 한계가 있어도, 적어도 현재 신건 가격에 ‘시세보다 싸다’는 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 더구나 이 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 0.0%로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 이우찬 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 15,840,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 주택도시보증공사는 15,840,000원을 배당받고 204,160,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 원자료 인수액과 특별조건을 구분
| 회차 | 매각가 | 원자료 인수 | 이우찬 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 240,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 192,000,000원 | 31,488,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 153,600,000원 | 69,350,400원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수 구조라면 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 실제 시나리오 계산도 1회 유찰 시 31,488,000원, 2회 유찰 시 69,350,400원을 인수액으로 산출합니다. 그러나 이번 매각은 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 붙어 있으므로 이우찬 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
* 특별매각조건은 이우찬 관련 주된 임차권 위험을 해소하는 요소로 반영했습니다. 김우영의 미상 보증금·점유관계는 별도이며 금액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매봉초등학교 서측 인근이며 주위는 다세대주택 밀집지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2020.07.10입니다. 기본 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 토지. 사다리형 평지, 지목 대, 토지면적 374.0㎡이며 공시지가는 3,184,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 통계. 더존퍼스트 관련 평균 유찰 횟수는 1.9회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김우영 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·점유범위·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 문언 재확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.23 등기된 민간임대주택 관련 의무의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 비교 보수적으로. 확인 실거래는 2024.02 한 건이며 전용 23.47㎡로 대상 29.58㎡와 면적이 다릅니다. 신건 240,000,000원을 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
- 유찰 시 숫자 혼동 금지. 원자료상 1회·2회 유찰 시 인수액이 커지지만, 이우찬 부분은 특별매각조건으로 실질 0원*으로 반영해야 합니다. 김우영 위험은 별개입니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 서류를 확인하세요.
맺으며 — “주된 임차권은 풀렸지만, 가격과 미상 점유가 남는다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 이우찬의 220,000,000원 임차권은 선순위이지만 특별매각조건이 붙어 있어 매수인 실질 인수 0원*으로 처리할 수 있습니다. 이 점만 보면 큰 권리 부담 하나가 해소됐습니다.
하지만 김우영은 말소기준 전인 2025.03.12 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 신건 최저가 240,000,000원은 확인된 비교거래 190,000,000원의 126.3%입니다. 비교거래 자체가 1건이고 면적도 달라 정밀한 시세 판단은 어렵지만, 현재 가격을 싸다고 평가할 근거 역시 없습니다. 따라서 이 물건은 특별조건 확인 + 김우영 임대차 확인 + 가격 검증이 모두 끝나야 입찰 판단이 가능한 C등급 확인형으로 보는 것이 적절합니다.
