창원지방법원 2025타경31195. 사천읍 선인리 신진아파트 가동 5층 606호 아파트입니다. 감정가는 69,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 23,667,000원까지 낮아졌습니다. 현재 소유자는 윤영심이며 2018년 96,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2021.11.15. 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권 18,200,000원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 회차가 눈에 띕니다. 최근 12개월 실거래 4건의 평균은 61,500,000원, 가장 최근 2026년 2월 거래는 59,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 38.5%에 불과합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 20.0% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 적어도 제공된 거래자료에서는 하락 추세가 아니라 최근 거래가격이 더 높은 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31195 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 선인리 300-1 신진아파트 가동 5층606호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 78.99㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 윤영심 (2018.02.05. 소유권이전 · 거래가액 96,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 23,667,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 51,853,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 이용상태 | 공동주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.11.15. 주식회사엔씨파이낸스대부의 근저당권 18,200,000원입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류 14,200,000원, 비엔케이캐피탈 가압류 4,151,713원, 신용보증기금 가압류 11,083,341원과 두 건의 경매개시결정, 국의 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
2018년 삼성생명보험주식회사 근저당권과 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권은 등기 이력상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오 역시 2021년 엔씨파이낸스대부 근저당부터 배당하는 구조이며, 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 크게 낮다
신진3차의 전용 78.99㎡ 및 84.93㎡ 실거래 8건이 확인됩니다. 대상 면적 78.99㎡와 면적 일치 자료가 포함돼 있으며, 최근 12개월 평균은 61,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 78.99㎡ | 2 | 59,000,000원 |
| 2026.01 | 78.99㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 78.99㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2025.08 | 84.93㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2024.04 | 84.93㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2024.02 | 78.99㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.11 | 84.93㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2023.10 | 78.99㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 61,500,000원 |
전체 8건 평균은 56,375,000원이지만 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균 61,500,000원과 최신 거래 59,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 현재 최저매각가 23,667,000원은 최근 12개월 평균의 38.5%, 전체 평균의 42.0%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 20.0% 높은 수준으로 집계됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 826,006원 |
| 1. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,200,000원 | 4,640,994원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 4,151,713원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 11,083,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 47,635,054원 중 예상 배당은 22,840,994원, 미배당은 24,794,060원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 현재 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 23,667,000원 | 22,840,994원 | 24,794,060원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 16,566,899원 | 15,868,695원 | 31,766,359원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 11,596,829원 | 10,988,086원 | 36,646,968원 | 0원 |
현재 시나리오에서는 매각대금이 낮아질수록 채권자의 미배당액이 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 채권자 미배당이 곧 매수인 승계를 의미하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 사천읍 선인리 신진아파트 가동 내에 위치하며, 주위는 학교·아파트·주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며, 난방·위생·소방 등 공동주택 관련 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 도로가 각각 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 488,700원/㎡입니다.
- 단지. 신진3차는 85세대, 사용승인일은 1991.05.31입니다.
- 거래. 확인된 실거래는 8건이고 최근 12개월 거래는 4건입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 20.0% 높은 수준입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문이었습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 리모델링 및 관리상태가 확인되지 않았습니다. 수리비가 가격 메리트를 훼손할 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2021.11.15. 엔씨파이낸스대부 근저당과 이후 가압류·압류의 소멸 여부를 매각물건명세서와 최신 등기부로 대조해야 합니다.
- 배당 외 비용. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 입찰 전 원문서를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 61,500,000원과 최신 거래 59,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 내부 상태에 따른 보수비를 별도로 반영해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 현장 확인이 마지막 관문
현재 최저가 23,667,000원은 감정가 69,000,000원의 34.3%, 최근 12개월 실거래 평균 61,500,000원의 38.5%입니다. 최신 거래 59,000,000원과 비교해도 큰 폭으로 낮고, 최근 거래 추세는 과거 대비 20.0% 높은 방향입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 권리와 가격의 조합은 유리한 편입니다.
다만 세 차례 유찰된 물건이고, 감정 당시 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못했으며 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 가격은 합격, 권리도 양호, 그러나 점유·내부 상태 확인은 필수. 현장 불확실성을 해소한 뒤 현재 할인폭이 실제 수익 여유로 남는지를 확인하는 것이 이 물건의 승부처입니다.
