서울남부지방법원 2025타경13443. 서울 양천구 신월동 ‘어반리더스’ 제3층 제301호, 전용 29.91㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 김인성·이지안 각 2분의 1 공유이고, 2021.08.13. 각 지분을 취득했습니다. 등기부에는 2021.04.27. 신목신용협동조합 근저당권 810,000,000원이 설정됐지만 2021.08.13. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 그 뒤 등장한 정유진 임차권과 2025.11.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
정유진은 임대차계약일 2021.07.18., 확정일자 2021.07.20., 전입·점유개시 2021.08.13.이고, 2023.04.14. 보증금 269,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 산정된 2025.11.24. 경매개시결정보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 원칙대로라면 미배당 보증금은 매수인에게 넘어오는 구조지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제3층 제301호 · 곰달래로7길 53 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.91㎡ · 지하 1층·지상 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.04.15 · 16세대 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 특별매각조건이 핵심
이 사건의 실제 임차인은 정유진 1명입니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 분류된 임차인이 아니므로 보증금 269,000,000원은 정유진 임차보증금 그대로 봅니다. 전입 2021.08.13.은 말소기준 2025.11.24.보다 앞서 대항력 있음, 확정일자 2021.07.20.과 배당요구가 있어 우선변제권 있음으로 판정됩니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정유진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 269,000,000원 | 2021.08.13 | 2021.07.20 | 2023.04.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 실질인수 0원 |
등기부에는 2021.08.13. 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 표시이므로, 입찰 전 현재 등록·말소 상태와 매각조건의 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 보수적으로 보인다
어반Leaders 전용 29.91㎡ 인근 표본을 포함한 확인 거래는 2021.06~2021.10에 형성돼 있습니다. 거래 8건의 평균은 265,250,000원, 최고 269,000,000원, 최저 259,000,000원이며, 최신 거래는 2021.10 · 269,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.90㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 265,250,000원 |
현재 최저매각가이자 특별매각조건을 반영한 실질취득가는 272,000,000원입니다. 이는 최근12개월 평균 265,250,000원 대비 102.5%이고, 최신 확인 거래 269,000,000원보다도 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없는 신건에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 특별매각조건으로 권리상 인수 부담이 0원이 되더라도 가격 판단은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 정유진 보증금 | 269,000,000원 | 267,392,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 정유진 보증금 중 1,608,000원이 부족해 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 272,000,000원 | 1,608,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 217,600,000원 | 55,246,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,080,000원 | 98,157,120원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 5층 건물의 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2021.04.15입니다.
- 입지. 월정초등학교 서측 인근으로, 주위는 동류형 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역이고 평지·세로장방형 토지, 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 2,883,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·진입표면구역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되며 도시관리계획이 입안 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 집합건물이고 실거래 표본의 최신 거래가 2021.10이므로, 입찰가 결정 시 과거 거래가격만으로 현재 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재되어 있는지 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 정유진 임차권등기는 2023.04.14. 설정됐습니다. 특별매각조건에 따른 말소 이행 주체와 절차를 낙찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 메리트 과대평가 금지. 실질취득 272,000,000원은 최근12개월 평균 265,250,000원의 102.5%이고 최신 거래 269,000,000원보다 높습니다. 신건 가격을 ‘할인’으로 보기는 어렵습니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 16세대 규모이고 확인 거래의 최신 시점이 2021.10이므로 현장 매물·임대수요·실제 매수 문의 가격을 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 미납 비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 세금·관리비 등 추가 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 전혀 다른 판단
이 물건은 표면적으로는 보증금 269,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로운 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 1,608,000원의 미배당액이 남습니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 그 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 현재 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 특별조건을 반영한 실질취득가는 272,000,000원이고, 실거래 표본의 최근12개월 평균 265,250,000원 대비 102.5%, 최신 거래 269,000,000원보다도 높습니다. 여기에 16세대 규모와 2021.10 이후 확인 거래가 없는 표본 특성을 감안하면 환금성에도 보수적인 접근이 맞습니다. 권리 리스크는 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 ‘인수금이 있느냐’가 아니라 272,000,000원을 현재 시장에서 받아줄 수 있느냐입니다.
