제주지방법원 2025타경9166. 제주특별자치도 제주시 이도이동 1135-1 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 목록1 대지, 목록2의 1·2층 건물을 단독주택으로 이용 중이며 부속건물은 다용도실 및 변소로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 토지면적은 233.7㎡이고 현재 등기부상 소유자는 송석훈입니다.
현재 경매의 말소기준은 2019.06.19 서귀포새마을금고 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 설정된 2021.05.04 근저당권 118,000,000원, 2023.12.19 근저당권 36,000,000원과 2025.11.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9166 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 이도이동 1135-1 · 제주특별자치도 제주시 동광로8길 35-16 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 목록1 대지 · 목록2 1·2층 단독주택 · 부속건물 다용도실 및 변소 |
| 토지 | 233.7㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 송석훈 |
| 감정가 / 최저가 | 508,055,150원 / 508,055,150원 (신건) |
| 청구액 | 323,752,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인 확인이 먼저
현재 말소기준권리는 2019.06.19 설정된 서귀포새마을금고 근저당권 240,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.29 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 뒤이어 설정된 118,000,000원 및 36,000,000원 근저당권 역시 2025.08.29 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 2025.11.26에는 엠씨아이대부주식회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 전입은 선순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송진숙 | 제시 건물 1층 | 2018.10.15 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
송진숙의 전입일은 2018.10.15로 말소기준권리 설정일 2019.06.19보다 앞섭니다. 따라서 현재 자료에서는 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 미배당 보증금과 매수인 인수 가능액은 확정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 미배당과 인수는 구분해서 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 508,055,150원으로 신건입니다. 이 사건은 가격의 시세 우열을 단정하기보다, 유찰 시 매각대금 감소가 담보채권 배당에 어떤 영향을 주는지를 보는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총액 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 시나리오상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 508,055,150원 | 394,000,000원 | 394,000,000원 | 0원 | 106,574,598원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 406,444,120원 | 394,000,000원 | 394,000,000원 | 0원 | 5,979,679원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 325,155,296원 | 394,000,000원 | 319,803,122원 | 74,196,878원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 담보채권 기준 미배당액은 74,196,878원으로 늘지만, 이는 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 말소기준권리 이후의 담보권 미배당분은 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다. 반면 송진숙의 선순위 임차보증금 문제는 별도 판단사항입니다.
④ 예상배당표 (매각가 508,055,150원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,480,552원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 서귀포새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 서귀포새마을금고 | 118,000,000원 | 118,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 서귀포새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,574,598원 |
현재 회차에서는 채권 총액 394,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 106,574,598원으로 계산됩니다. 집행비용은 7,480,552원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시청 남동측 인근이며 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 주건물은 철근 및 벽돌조 슬래브 및 슬래브위 기와지붕 2층 구조이며 사용승인일자는 1990.01.24입니다. 기본 위생·급배수 및 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 233.7㎡ 대지, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 813,900원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 건물 상태 관련 기재. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 본건 지상에는 담장 및 대문 등이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. 송진숙의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문으로 확인하세요.
- 관계인 여부 확인. 송진숙은 과거 가등기 및 저당권 권리자로 등장하므로 실제 임대차와 보증금 수수관계를 확인해야 합니다.
- 명세서 대조. 명시 인수권리 ‘해당사항없음’ 기재와 선순위 전입 임차인의 관계를 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·1,2층 주택·부속건물과 제시외 건물의 매각 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 406,444,120원, 2회 유찰 시 325,155,296원이지만 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 인수액 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가와 미배당 보증금을 합산해 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소”와 “임차인 인수”는 별개다
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준 이후 담보권은 정리됩니다. 그러나 송진숙의 2018.10.15 전입이 2019.06.19 말소기준보다 빠르다는 사실이 권리분석의 중심입니다. 현재 배당 시나리오는 매수인 인수 0원이고 매각물건명세서도 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재하지만, 보증금 자체가 미상인 이상 실제 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
등기권리는 정리 가능, 임차보증금은 확인 전까지 보류. 이 물건은 최저가보다 먼저 송진숙의 임대차 실체와 보증금 규모를 확인하는 것이 순서입니다.
