제주지방법원 2025타경9327. 서귀포시 남원읍 남원리 탐나빌 제3동 제3층 제301호, 전용 55.95㎡의 단지형 다세대주택입니다. 허방석 씨가 2018년 매매가 210,000,000원으로 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 150,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 그보다 앞선 우리은행 근저당권 461,760,000원이 보이지만, 2018.10.16. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 신한은행 근저당 하나입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있어, 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9327 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 197-12 탐나빌 제3동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 단지형 다세대주택 · 전용 55.95㎡ · 5층 내 3층 |
| 사용승인 | 2018.06.28. |
| 소유자 | 허방석 (2018.08.22. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 신한은행의 승계인 유아이제사십차유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 124,275,944원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2018.07.11. 설정된 우리은행 근저당은 같은 해 10.16. 일부포기로 이미 말소됐고, 허방석 씨의 소유권이전과 동시에 설정된 신한은행 근저당이 말소기준입니다. 2025.12.26. 경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 별도 압류·가압류도 등기상 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
탐나빌3 동일면적 55.95㎡ 거래 표본은 2건입니다. 2023.03. 3층이 175,000,000원, 2023.06. 2층이 165,000,000원에 거래됐고 평균은 170,000,000원입니다. 현재 최저가 167,000,000원은 이 평균의 98.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 55.95㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2023.03 | 55.95㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 평균 | 55.95㎡ | 2건 | 170,000,000원 |
평균 170,000,000원만 보면 최저가가 조금 낮지만, 최신 거래는 165,000,000원으로 현재 최저가 167,000,000원보다 낮습니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 확실히 싸다”라고 평가하기는 어렵습니다. 특히 거래 표본이 2건이고 총 8세대의 소규모 다세대라 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,862,000원 |
현재 회차 167,000,000원 가정에서는 집행비용 3,138,000원과 근저당 채권최고액 150,000,000원을 배당하고 13,862,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 150,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 130,929,600원 | 19,070,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 45,416,320원 | 0원 |
유찰되면 근저당 미배당은 늘어나지만, 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 자료 기준 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 유찰 시 매수인의 실질취득비용은 매각가격 자체와 동일하게 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원읍사무소 북측 인근 주택지대로 공동주택·단독주택·소규모점포가 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 5층 건물의 3층이며 사용승인일은 2018.06.28.입니다. 승강기·급배수·화재탐지·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·공장설립제한지역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역이며 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 389.0㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 436,700원/㎡입니다.
- 환금성. 탐나빌3은 총 8세대이고 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 소규모 다세대 특성상 아파트 대단지보다 거래 표본과 매수층이 제한적일 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자와 점유 형태를 현장에서 확인하세요.
- 최신 시세 재확인. 확인된 거래는 2023.03.과 2023.06. 2건입니다. 매각기일 전 현재 매물·거래가격을 별도 대조할 필요가 있습니다.
- 신건 가격 상한. 167,000,000원은 평균 170,000,000원보다 낮지만 최신 거래 165,000,000원보다 높습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해 판단하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 133,600,000원, 2회 유찰 시 106,880,000원이며 현재 자료 기준 매수인 인수는 모두 0원입니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 인도비용과 별개로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 이미 말소된 우리은행 근저당을 제외하면 2018.10.16. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 현재 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 최저가 167,000,000원은 실거래 평균 170,000,000원의 98.2%지만 최신 거래 165,000,000원보다 높고, 동일면적 거래 표본도 2건뿐입니다. 여기에 총 8세대의 소규모 다세대라는 환금성 특성까지 고려하면 “권리상 안전하니 신건에서도 싸다”는 결론은 피해야 합니다. 권리는 합격권이지만, 가격은 현재 호가·점유상태를 확인한 뒤 보수적으로 상한을 잡는 사건입니다.
