제주지방법원 2026타경10004. 제주시 한경면 용수리 ‘한경서해파스텔’ 106동 204호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적 비교 대상은 84.5014㎡이고, 본건은 지하1층/지상4층 건물의 제2층 제204호입니다. 이용상태는 방3, 알파룸(드레스룸), 거실 및 주방, 발코니(다용도실), 욕실 및 화장실2, 현관 등입니다.
소유자 박선숙은 2021.06.30. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 332,000,000원입니다. 같은 날 제주은행 근저당권 228,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 이후 제주은행의 추가 근저당 96,000,000원, 홍선경 근저당 45,000,000원, 제주신용보증재단 가압류 83,470,000원은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10004 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 1365 한경서해파스텔 106동 2층 204호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 한경면 주전길 78 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 방3·알파룸(드레스룸)·거실 및 주방·발코니(다용도실)·욕실 및 화장실2·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 중 2층 204호 · 사용승인 2020.11.20 |
| 소유자 | 박선숙 (2021.06.30. 소유권이전 · 거래가액 332,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 168,547,207원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.06.30. 을구 1번 제주은행 근저당권 228,000,000원입니다. 2022년에 설정된 제주은행 96,000,000원 및 홍선경 45,000,000원 근저당, 2025년 제주신용보증재단 가압류 83,470,000원, 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박아현 | 본호 전부분 | 2025.06.04 | 15,000,000원 | 1,250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시운 | 본호 전부분 | 2025.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 박아현은 2025.06.04. 전입했고 보증금 15,000,000원, 월세 1,250,000원이며 2026.01.20. 배당요구를 했습니다. 이시운은 2025.02.26. 전입했고 보증금은 확인되지 않았습니다. 그러나 두 사람 모두 말소기준인 2021.06.30.보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 미상인 이시운도 이 사건 자료상 매수인에게 승계되는 대항력 임차보증금으로 보지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 3.03억은 최근 거래보다 낮지만 추세는 하락
한경서해파스텔은 92세대이며 사용승인일은 2020.11.20입니다. 비교 가능한 실거래는 2건으로, 2021.08. 3층 84.5㎡가 336,470,000원, 2023.11. 1층 84.99㎡가 315,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.99㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2021.08 | 84.5㎡ | 3 | 336,470,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 325,735,000원 |
현재 최저가 303,000,000원은 최근 12개월 비교값 315,000,000원의 96.2%입니다. 절대금액만 보면 최근 거래보다 12,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 315,000,000원은 그 이전 336,470,000원보다 낮고, 최근 대비 과거 추세값도 -6.4%입니다. 따라서 전체 평균 325,735,000원과의 차이만 보고 가격 매력도를 높게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사제주은행 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사제주은행 | 96,000,000원 | 69,958,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 홍선경 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 제주신용보증재단 | 83,470,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 452,470,000원 가운데 예상 배당은 297,958,000원, 미배당은 154,512,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 303,000,000원 | 297,958,000원 | 154,512,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 242,400,000원 | 238,206,400원 | 214,263,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 262,064,880원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 즉 가격 하락이 곧 인수보증금 증가로 이어지는 대항력 임차인 인수형 사건과는 구조가 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제주시 한경면 용수리 소재 용당리사무소 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지와 소규모 숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치해 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고, 가축사육제한구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 12,604.5㎡, 지목은 대, 이용상황은 연립, 대체로 등고 평탄한 부정형 토지입니다.
- 공시지가. 144,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 설비. 보일러 난방, 천정형 에어컨 냉방, 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 박아현·이시운 모두 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 이시운 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 대조해야 합니다. 다만 전입일은 말소기준 이후입니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 단지 실거래가 2건뿐이고 최신 거래는 2023.11.입니다. 303,000,000원이 최근 비교값보다 낮아도 현재 시세를 그대로 대표한다고 보기 어렵습니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -6.4%이므로 응찰 전 현재 매물 호가와 실제 체결 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.30. 제주은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별도 판단이 필요합니다. 신건 최저가 303,000,000원은 최근 비교 실거래 315,000,000원의 96.2%로 숫자상 낮지만, 실거래 표본이 2건에 그치고 최근 거래가 과거보다 낮아진 -6.4% 하락 추세입니다. 전체 평균 325,735,000원 대비 할인만 보고 후하게 평가하기보다는 최신 시장가격과 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 적절합니다. 권리는 합격, 가격은 확인 후 결정이 이 물건의 핵심입니다.