제주지방법원 2026타경10032. 제주시 구좌읍 하도리, 하도포구 서측 근거리에 있는 토지와 3층 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반목구조 3층으로, 1층은 거실·욕실·주방 등을 갖춘 주택, 2층은 서재, 3층은 방 1개와 욕실이 있는 주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김시영이며, 2023년 3월 방성현 명의 근저당권 채권최고액 210,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다.
그 이후 2025년 한국양봉농업협동조합의 가압류 202,147,816원과 2026년 방성현의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 및 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 현재 조사된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 입찰 전 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 2969-4 바동 · 도로명 해맞이해안로 1588-9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 일반목구조 3층 주택 |
| 토지 | 지목 대 · 전체 토지면적 2,619.0㎡ · 목록1은 지분매각 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 김시영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 248,938,140원 / 248,938,140원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 방성현 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 과거 등기가 많다
현재 권리관계의 기준점은 2023.03.29 방성현 근저당권 210,000,000원입니다. 과거 북부천새마을금고·송동진·하나은행·윤인선 근저당과 임정제 전세권 40,000,000원은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 2025년 가압류와 2026년 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 248,938,140원이나 신건 최저가 248,938,140원을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가와 동일한 248,938,140원이지만, 이 금액의 시장 경쟁력은 별도의 인근 거래사례 확인 없이 평가하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 248,938,140원 | 244,653,006원 | 167,494,810원 |
| 1회 유찰 · 80% | 199,150,512원 | 195,562,405원 | 216,585,411원 |
| 2회 유찰 · 64% | 159,320,409원 | 156,289,923원 | 255,857,893원 |
유찰될수록 매각가는 내려가지만, 이는 채권자 미배당이 커진다는 뜻이지 곧바로 시장 대비 할인폭이 커진다는 뜻은 아닙니다. 특히 이 물건은 일반 공동주택과 달리 토지 지분·타운하우스형 주택·접근 조건을 함께 봐야 하므로, 단순한 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,938,140원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,285,134원 |
| 1. 근저당 · 방성현 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국양봉농업협동조합 | 202,147,816원 | 34,653,006원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 방성현 근저당 채권최고액 210,000,000원이 전액 배당되고, 한국양봉농업협동조합 가압류에는 34,653,006원이 배당되는 계산입니다. 총 채권 미배당은 167,494,810원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하도포구 서측 근거리에 위치하며 주변은 타운하우스·단독주택·소규모점포·농경지가 혼재합니다.
- 건물. 일반목구조 목구조 위 징크지붕 3층 주택으로, 징크·스타코 외벽과 시스템창호, 강마루 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 보일러 난방, 급배수설비, 천정형 에어컨설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 전체 면적 2,619.0㎡, 평지·자루형이며 용도지역은 자연녹지지역입니다. 공시지가는 258,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 건축계획심의대상구역과 가축사육제한구역이 포함·저촉됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 접근. 감정평가상 교통상황은 보통이나, 매각물건명세서에는 내부진입로 입구의 컨테이너박스 등으로 인해 해당 토지 쪽에서는 도보 출입만 가능하고 차량은 인접토지 내부도로를 통해 건물 가까이 접근하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 토지 지분과 타운하우스형 3층 주택, 도로·진입 조건을 함께 검토해야 하는 물건이라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지분 범위 확인. 목록1이 지분매각이므로 전체 2,619.0㎡ 중 실제 매각되는 지분과 그 지분에 대응하는 사용관계를 등기·매각목록 원문으로 확인해야 합니다.
- 차량 진입 근거 확인. 현황상 차량 접근에 이용되는 하도리 2969, 2969-2 내부도로의 소유관계와 통행 가능성이 핵심입니다.
- 현장 구조 확인. 토지 내부진입로 입구의 이동식 컨테이너박스 등 장애물과 실제 보행·차량 동선을 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현재 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 매각기일 전 재확인해야 합니다.
- 실거래 별도 검증. 비교 가능한 실거래 정보가 없어 신건 최저가가 싸다고 단정할 수 없습니다. 인근 유사 단독주택·타운하우스 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 등기상 소멸하는 후순위 채권은 매수인이 떠안는 금액과 다릅니다. 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2023년 방성현 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 명시 인수권리도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 매입 판단의 중심은 권리가 아닙니다. 토지 지분매각, 자루형 토지, 내부진입로의 장애물, 그리고 차량 접근 시 인접토지 내부도로를 거쳐야 하는 현황이 실제 사용성과 재매각성을 좌우합니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 248,938,140원을 시장 대비 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮지만, 접근·지분·가격 검증이 선행돼야 하는 현장형 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 신건 최저가 자체보다 토지 지분의 정확한 범위와 통행 구조를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
