서울남부지방법원 2025타경13720. 서울 금천구 독산동 ‘명성팰리스’ 8층 803호 오피스텔입니다. 소유자 이대수는 2020년 9월 23일 매매를 원인으로 265,000,000원에 취득했고, 2021년 4월 22일 주식회사페이금융대부의 채권최고액 100,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 소유권이나 후순위 가압류가 아니라 박보경 임차권입니다. 박보경의 주민등록·점유개시는 2020년 9월 23일로 말소기준인 2021년 4월 22일보다 빠르고, 확정일자는 2020년 8월 24일입니다. 따라서 자료상 대항력 있음, 우선변제권 행사 가능으로 판정됩니다. 임차권등기 자체는 2025년 2월 13일에 이뤄졌지만, 대항력의 선후는 그보다 앞선 주민등록·점유일을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13720 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1023-4 명성팰리스 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 지하1층 지상9층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 이대수 (2020.09.23. 매매, 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
등기 순서만 보면 2025년 임차권등기가 말소기준 뒤에 있으므로 단순해 보일 수 있지만, 임차인 박보경의 주민등록·점유개시일은 2020.09.23입니다. 이는 말소기준 근저당 2021.04.22보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 자료상 대항력을 갖고 있으며, 보증금 265,000,000원과 확정일자 2020.08.24를 바탕으로 우선변제권도 행사합니다.
② 임차인 — 권리는 강하지만 특별매각조건이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박보경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.23 | 2020.08.24 | 265,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 박보경은 배당요구를 했고, 자료상 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아닙니다.
* 회차별 계산상 미배당액은 0원 → 26,004,800원 → 73,963,840원이지만, 특별매각조건의 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,000원 |
| 1. 임차인 박보경 보증금 | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이금융대부 | 100,000,000원 | 33,944,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 994,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 경정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 304,000,000원 가정에서는 임차보증금 265,000,000원이 전액 배당되고, 말소기준 근저당에는 33,944,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 관련 후순위 항목과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울독산초등학교 북동측 인근으로, 주위에 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하1층·지상9층 건물이며 해당 호실은 8층입니다. 기본 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형이며, 동측으로 폭 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심 안전장치는 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 선순위 관계 확인. 박보경의 주민등록·점유개시 2020.09.23은 말소기준 근저당 2021.04.22보다 빠릅니다. 특별조건을 빼면 인수형으로 변할 수 있는 구조임을 전제로 봐야 합니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 계산상 1회 유찰 시 26,004,800원, 2회 유찰 시 73,963,840원의 미배당액이 생기지만 특별조건으로 실질 인수 0원*입니다. 반대로 가격 자체가 적정한지는 별도 검증이 필요합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 매각 후 박보경 임차권등기가 특별매각조건에 따라 실제 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 결론은 인수 0원*”
이 사건을 등기 순서만 보고 “임차권은 말소기준 뒤니까 문제없다”고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 박보경은 2020.09.23 전입·점유했고 말소기준 근저당은 2021.04.22에 설정됐으므로, 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 265,000,000원으로 작지 않습니다.
그럼에도 결론이 달라지는 이유는 특별매각조건입니다. 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 두고 있어, 이 조건을 반영한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 권리의 위험은 조건으로 제거됐지만, 신건 최저가 304,000,000원의 시세 대비 가격 메리트까지 확인된 것은 아닙니다. 권리는 특별조건 확인 후 통과, 가격은 별도 검증. 이 두 문장을 분리해서 판단하는 물건입니다.
