서울남부지방법원 2025타경13751. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 4층 406호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 허성철은 2021.08.05 매매를 원인으로 2021.11.22 소유권을 넘겨받았고 등기상 거래가액은 299,000,000원입니다. 현재 경매 최저가는 감정가와 같은 297,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 데 있지 않습니다. 문림의 임차보증금은 299,000,000원이고 신건 매각가 가정은 297,000,000원입니다. 집행비용 4,958,000원을 먼저 제하면 문림 예상배당은 292,042,000원, 미배당은 6,958,000원입니다. 원칙대로라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 중요한 특별매각조건이 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 문림에 관한 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 다만 이 확약은 문림의 임차권에 관한 조건일 뿐, 별도로 현황조사에 잡힌 XIN JINHUA에게 자동으로 확장되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13751 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제4층 제406호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층·지상 13층 건물 내 4층 406호 |
| 소유자 | 허성철 · 2021.08.05 매매 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 문림은 확약, XIN JINHUA는 별도 확인
등기상 부안수산업협동조합의 2021.06.21 근저당권은 2021.11.17 이미 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준권리는 2025.03.05 경기신용보증재단 가압류이며, 이 가압류와 2025.12.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 문림의 주택임차권은 2021.10.18 임대차계약, 2021.11.03 확정일자, 2021.11.22 점유개시, 2021.11.23 주민등록을 갖추고 2023.11.30 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 299,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 등기상으로는 말소기준권리보다 선행해 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 이번 매각은 위 특별매각조건으로 문림의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 결합돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문림 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.23 | 299,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| XIN JINHUA | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 문림의 원자료상 신건 미배당액은 6,958,000원이지만, 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 문림 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 조건은 XIN JINHUA의 권리까지 소멸시킨다는 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 문림 보증금 | 299,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 5,170,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 297,000,000원 가정에서 집행비용 4,958,000원을 제외한 전액이 문림에게 배당돼 292,042,000원을 회수하고, 문림 보증금 기준 미배당액은 6,958,000원입니다. 일반적인 대항력 임차권 사건이라면 이 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 본건은 특별매각조건으로 이 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 문림 총액은 내려가지 않지만 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 원자료상 매수인 인수 | 문림 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 297,000,000원 | 6,958,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 237,600,000원 | 65,526,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,080,000원 | 112,381,120원 | 0원* |
대항력 인수형은 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 부근으로 고정되는 것이 원칙입니다. 실제로 제공된 회차 계산에서도 낙찰가가 297,000,000원에서 237,600,000원, 190,080,000원으로 내려갈수록 문림 관련 원자료상 인수액은 6,958,000원, 65,526,400원, 112,381,120원으로 증가합니다.
그러나 본건은 문림에 대해 미배당 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있으므로, 그 임차인에 관한 실질 인수는 각 회차 모두 0원*으로 판단합니다. 따라서 유찰 자체가 문림 보증금 인수 부담을 키우는 구조는 특별조건에 의해 차단됩니다. 다만 XIN JINHUA의 보증금이 미상이므로 전체 사건의 최종 실질취득비용을 297,000,000원, 237,600,000원 또는 190,080,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층·지상 13층입니다.
- 입지. 서울두산초등학교 북서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 건물 동측으로 약 8m 내외 포장도로에 접하고, 남측은 단지 내 차량진입이 불가한 약 6m 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·기계식 주차·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 독산동 336-8·336-24는 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 문림의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 동일하게 유지되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- XIN JINHUA 보증금 확인. 전입 2022.02.04만으로는 최종 승계액을 계산할 수 없습니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부와 점유 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 문림과 XIN JINHUA 관계 확인. 동일 세대 내 전입 관계와 실제 점유 형태를 확인해 독립된 임차관계인지 판단해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 동일·인근 오피스텔 실거래 자료가 없어 297,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
- 외부관찰 평가 주의. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 호실 표기와 외부관찰·주위 탐문·유사물건 사례 등을 참고했으므로 실제 내부 상태와 상이할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “문림은 풀렸지만 사건 전체가 풀린 것은 아니다”
이 물건에서 가장 큰 숫자는 문림의 299,000,000원 임차보증금입니다. 신건 297,000,000원에 그대로 낙찰되면 원자료 계산상 6,958,000원이 미배당되고, 유찰될수록 미배당 인수액은 커집니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 떨어져도 총 부담이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다.
하지만 이번 사건은 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다. 문림의 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 했으므로 문림 관련 실질 인수는 0원*입니다. 문제는 그 바깥입니다. XIN JINHUA의 2022.02.04 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·점유 관계가 밝혀지지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남습니다. 실거래 자료도 없어 현재 297,000,000원의 가격 메리트를 판단할 근거도 없습니다.
결론은 ‘주된 임차권은 조건부 해소, 잔여 임차위험은 미확정’입니다. 문림의 299,000,000원만 보고 대규모 인수 사건으로 단정하는 것도 틀리고, 특별조건만 보고 완전한 인수 0원 사건으로 단정하는 것도 위험합니다. 입찰 여부를 가르는 마지막 확인사항은 XIN JINHUA의 실제 임차관계와 보증금입니다.
