서울남부지방법원 2025타경13763. 영등포동5가 ‘트리베카’ 에이동 8층 804호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 허민은 2021.08.27 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 390,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2022.02.09 최주영의 근저당권 70,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 이재문입니다. 이재문은 2021.08.27 전입·점유, 2021.08.05 확정일자, 보증금 390,000,000원으로 선순위 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 다만 이번 매각에는 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙었습니다. 따라서 이재문 보증금의 미배당분은 일반적인 대항력 인수형 계산과 달리 실질 승계 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제8층 제804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 39.01㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제8층 |
| 소유자 | 허민 (2021.08.27 소유권이전 · 거래가액 390,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 402,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 390,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.09 근저당권 · 최주영 · 채권최고액 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별조건이 핵심
이재문의 전입·점유일 2021.08.27은 말소기준권리인 최주영 근저당 2022.02.09보다 앞섭니다. 확정일자는 2021.08.05이고 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 임차관계입니다. 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후인 2023.09.13에 설정됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 그보다 앞선 시점입니다.
| 임차관계 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재문 · 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.27 | 2021.08.05 | 390,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 신수호 · 점유부분 미상 | 2024.04.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 이재문에 대해서는 특별매각조건상 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 일반적인 대항력 인수형 계산만 적용하면 1회 유찰 시 매수인 인수액 73,702,400원, 2회 유찰 시 137,121,920원이 산정되어 있으나, 이재문 건은 특별매각조건 때문에 실질 0원으로 처리합니다. 이 조건은 이재문 건에만 적용하며, 신수호의 보증금·확정일자·점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 360,000,000원이 우선 기준
트리베카는 28세대, 2021.06.29 준공이며 비교 대상 전용면적은 39.01㎡입니다. 전체 실거래 평균은 377,500,000원이지만 2021년·2022년 거래가 함께 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건 모두 360,000,000원이고, 최신 거래 역시 2026.08 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 40.53㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 41.78㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2022.03 | 36.28㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2022.02 | 36.28㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2021.08 | 38.46㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2021.08 | 39.01㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2021.08 | 39.01㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 360,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확정분 기준 실질취득액은 402,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 360,000,000원의 111.7%입니다. 전체 거래 평균 377,500,000원과 비교해도 최저가 비율은 106.5%이지만, 전체 평균에는 과거 거래가 함께 포함되므로 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -5.5%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,420,000원 |
| 1. 임차인 이재문 보증금 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 최주영 | 70,000,000원 | 5,580,000원 |
| 3. 가압류 · 구정임 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 권경애 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 402,000,000원 가정에서는 이재문 보증금 390,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액도 0원입니다. 1회 유찰 시 일반 계산상 인수액 73,702,400원, 2회 유찰 시 137,121,920원이 산정되어 있지만, 이재문 건은 특별매각조건의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 실질 0원 처리합니다. 신수호의 미상 임차관계는 이 특별조건과 분리해 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 등재되어 있으며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물이고 대상은 제8층 제804호입니다.
- 입지. 영등포시장역(5호선) 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영등포시장역(5호선)이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 677.0㎡, 공시지가 7,812,000원/㎡이며 북측으로 폭 약 5~6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·승강기·화재탐지 설비가 구비되어 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 트리베카는 28세대이며 2021.06.29 준공입니다. 최근 12개월 실거래는 2건, 모두 360,000,000원으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이재문 보증금의 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 신수호 임차관계 확인. 전입일 2024.04.19은 확인되지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 특별매각조건이 이재문 외 임차관계까지 확장된다고 보면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.27 등기된 민간임대주택 관련 기재가 매각 이후 어떤 상태로 정리되는지 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 377,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 360,000,000원을 우선해 응찰 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -5.5%이므로 최저가 402,000,000원을 단순 할인 물건으로 해석하면 안 됩니다.
- 매각기일. 현재 신건 매각기일은 2026.09.08입니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 가장 큰 권리 이슈는 보증금 390,000,000원의 선순위 임차인 이재문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조를 먼저 봐야 합니다. 그러나 이번에는 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 이재문 보증금의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 신건 가격에 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 확정분 기준 실질취득은 402,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 360,000,000원입니다. 최저가는 최근 시세의 111.7%이고 추세도 -5.5%입니다. 여기에 신수호의 미상 임차관계와 민간임대주택등기 확인 과제가 남습니다. 주된 인수는 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이고 확인할 권리 요소도 남아 있는 사건입니다.
