서울남부지방법원 2025타경13844. 금천구 독산동 문정파크 제2동 304호, 현재 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 소유자 고완석은 2021.11.23 공유자 전원 지분을 260,000,000원에 취득했습니다. 이후 등기상 핵심은 정형구의 임차권과 2022.09.15 국의 압류입니다. 정형구는 2021.11.23 주민등록 및 점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
다만 이번 사건의 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 매각조건에는 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 통상적인 대항력 인수 규칙상 계산되는 잔액이 있더라도 이 임차인에 대해서는 매수인의 실질 부담을 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 378-33 문정파크 제2동 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로58가길 96 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 이용중 · 지상5층 건물 내 3층 304호 |
| 사용승인일 | 2020.11.30 |
| 소유자 | 고완석 (2021.11.23 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별매각조건이 핵심
등기상 수협은행 근저당권 3,000,000,000원은 2021.10.29 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준은 2022.09.15 국의 압류입니다. 정형구의 주민등록·점유는 2021.11.23으로 그보다 앞서 대항력이 있고, 임차권등기는 2023.12.01 이루어졌습니다. 2024.02.22에는 3번 임차권에 대한 경정이 이루어져 임대차계약일자와 확정일자가 정정됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정형구 | 건물전부 · 주거 | 2021.11.23 | 2021.10.26 경정 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
임차권등기 당시에는 확정일자가 2023.10.19로 기재됐으나, 2024.02.22 경정등기에서 확정일자 2021.10.26으로 정정됐습니다. 같은 경정에서 임대차계약일자는 2021.10.23 및 2021.11.23으로 기재돼 있습니다. 별도의 새로운 임차인이 아니라 3번 임차권 자체의 경정등기이므로 실제 임차인은 정형구 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 1. 임차인 정형구 보증금 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 8,378,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가격 273,000,000원에서는 정형구 보증금 260,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 일반 규칙으로도 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액은 251,622,000원입니다.
* 특별매각조건을 반영한 실질 인수액. 일반 대항력 규칙상 계산은 1회 유찰 시 45,457,600원, 2회 유찰 시 88,526,080원이지만, 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 전제로 매수인 부담은 실질 0원으로 봅니다.
④ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 273,000,000원, 현재 최저매각가도 273,000,000원으로 신건입니다. 소유자 고완석의 2021.11.23 취득 거래가액은 260,000,000원이지만, 현재 시점의 실거래 평균·최신 거래· 최근 추세 자료가 없어 이를 현 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가가 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울문교초등학교 서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물의 3층 304호이며 사용승인일은 2020.11.30입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도. 현황 다세대주택이며 토지는 도시형 생활주택 건부지로 이용중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 정형구 임차권 확인. 전입 2021.11.23, 보증금 260,000,000원, 확정일자 경정 2021.10.26의 선순위 임차권입니다.
- 유찰 시 숫자 착시 주의. 1회 유찰 가격 218,400,000원, 2회 유찰 가격 174,720,000원만 보면 싸 보일 수 있지만, 일반 대항력 규칙상 미배당 보증금은 각각 45,457,600원·88,526,080원으로 늘어납니다. 이번 사건은 특별매각조건 때문에 실질 0원*으로 처리됩니다.
- 현재 시세 별도 확인. 현재 실거래 비교값이 없어 273,000,000원의 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
- 규제 확인. 감정평가 당시 토지이용계획에는 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 및 토지거래계약 관련 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.60억”만 보고 겁낼 사건은 아니다
표면적으로는 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 일반적인 경매라면 유찰될수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조가 될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 그 핵심 위험이 해소됩니다.
따라서 권리 관점의 결론은 실질 인수 0원*입니다. 다만 현재 최저가 273,000,000원이 시장가격 대비 싼지는 판단할 실거래 자료가 없습니다. 권리는 조건부로 정리됐지만, 가격은 아직 검증되지 않았다. 이 구분이 이번 사건의 핵심입니다.
