서울남부지방법원 2025타경13924. 선유도역 북서측 인근의 정현파라베나 9층 903호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기명의인은 김민채이고, 2021.12.02 매매를 원인으로 거래가액 285,000,000원에 취득한 뒤 2022.03.25 개명으로 김홍에서 김민채로 명의인 표시가 변경됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 단순한 최저가가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다.
백종하는 2022.03.02 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.14이며 보증금은 271,000,000원입니다. 2024.03.19 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 말소기준으로 산정된 2025.12.16 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 일반적인 구조라면 미배당 보증금의 매수인 승계 여부가 핵심입니다. 그러나 이번 사건에는 그 부담을 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13924 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 14층 건물 내 9층 · 사용승인일 2021.01.29 |
| 소유자 | 김민채 · 2021.12.02 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 271,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준 | 2025.12.16 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 ‘특별매각조건’이 핵심
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백종하 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.02 확정일자 2022.02.14 | 271,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
| 이엘리나 점유 부분 미상 | 2025.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
백종하는 전입·점유·확정일자와 임차권등기가 모두 확인되는 반면, 이엘리나는 전입일 외 핵심 금액과 우선변제 요건이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “임차권이 크니 무조건 위험”도 아니고, “특별매각조건이 있으니 모든 임차인 문제가 끝났다”도 아닙니다. 주된 271,000,000원 임차권은 해소되지만, 확약 밖 점유자 한 명이 남는 구조로 보는 것이 정확합니다.
② 가격 구조 — 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 279,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 제시되지 않은 사건이므로, 이 금액을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 오히려 유찰 시 보증금 미배당과 특별매각조건의 작동을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,000원 |
| 1. 임차인 백종하 보증금 | 271,000,000원 | 271,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 271,000,000원 | 3,294,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 백종하 보증금 271,000,000원은 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 3,294,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권 기준 미배당액은 267,706,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 미배당 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 279,000,000원 | 267,706,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 223,200,000원 | 271,000,000원 | 51,724,800원* |
| 2회 유찰 시 | 178,560,000원 | 271,000,000원 | 95,739,840원* |
* 위 51,724,800원·95,739,840원은 일반 권리계산 시나리오의 표시액입니다. 특별매각조건이 적용되는 백종하 임차권은 실질 인수 0원으로 보며, 이엘리나 관련 미상 위험은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 9층 903호입니다. 사용승인일은 2021.01.29입니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 9호선 선유도역 북서측 인근으로, 주위는 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 9호선 선유도역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·스프링클러, CCTV, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 업무시설(오피스텔) 건부지이며, 남동측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 백종하 관련 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 이엘리나 보증금 확인. 전입일 2025.07.23만으로 대항력·승계액을 확정할 수 없습니다. 보증금, 실제 점유, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 최저가 279,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 시 숫자 해석. 1회·2회 유찰 시 일반 시나리오의 매수인 인수액 51,724,800원·95,739,840원은 백종하 관련 특별매각조건 때문에 실질 부담과 다를 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.02 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 정리와 관련 법적 효과를 원문 기준으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 해소, 미상 점유자는 남는다”
이 물건의 첫인상은 보증금 271,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 무거워 보입니다. 하지만 특별매각조건이 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 백종하 관련 인수 위험은 실질 0원*으로 해석됩니다. 문제는 그 다음입니다. 현황조사상 이엘리나가 2025.07.23 전입한 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상, 승계 위험 미상이 남습니다.
따라서 이 사건을 “271,000,000원 선순위 임차권 때문에 피해야 할 물건”으로 단정하는 것도, “확약이 있으니 인수 위험 0원인 완전한 안전물건”으로 보는 것도 모두 정확하지 않습니다. 주된 위험은 특별매각조건으로 정리됐지만, 확약 밖 임차인의 권리가 아직 닫히지 않은 사건입니다. 가격 역시 실거래 비교 근거 없이 최저가 279,000,000원을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 이엘리나의 임대차 내용을 확인하는 것이 입찰 여부를 가르는 마지막 관문입니다.
