서울남부지방법원 2025타경13938. 강서구 방화동 제이스빌 4층 403호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 오인숙으로, 2021.05.07. 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.07.04. 등기된 박연주의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.03.26., 전입·점유개시 2021.04.29., 확정일자 2021.03.26., 보증금 280,000,000원으로 말소기준인 2024.07.03. 압류보다 앞섭니다.
따라서 특별매각조건이 없었다면 박연주 임차권의 미배당 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 실제 신건 배당표도 집행비용 4,454,000원을 뺀 256,546,000원만 박연주에게 배당되고, 부족분 23,454,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 이번에는 매각조건 자체가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 그 부족분을 매수인이 실제로 떠안는 금액은 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13938 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제4층 제403호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 · 사용승인일 2020.12.31 |
| 소유자 | 오인숙 (2021.05.07. 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2024.07.03. 국의 압류입니다. 2025.12.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 반면 박연주의 주택임차권은 2023.07.04. 등기됐고 전입·점유는 2021.04.29.이므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박연주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.29 | 2021.03.26 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 한명진 | 미상 | 2025.11.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
박연주는 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있고, 대항력도 있습니다. 다만 특별매각조건이 적용되므로 미배당 잔액의 실질 인수는 0원*입니다. 한명진은 전입일 2025.11.27.로 말소기준 2024.07.03.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이라 배당관계는 원본 확인이 필요하지만, 선순위 대항력에 따른 매수인 승계 대상은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 261,000,000원은 최근 거래보다 높다
제이스빌(645-32)은 20세대, 사용승인일은 2020.12.31입니다. 비교 면적은 28.73㎡로 매칭됐고, 최근 확인 거래는 2025.08. 전용 28.29㎡·5층 240,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 28.29㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.73㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
이번 신건 최저가이자 특별매각조건 적용 후 실질취득액은 261,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원 대비 108.8%입니다. 따라서 선순위 임차권의 실질 인수 문제가 해소된다고 해도 가격이 싸다고 볼 수는 없습니다. 최근 실거래보다 높은 가격에서 시작하는 경매입니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 박연주 보증금 | 280,000,000원 | 256,546,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박연주 보증금 부족분은 23,454,000원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 특별매각조건상 채권자가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원래 임차권 구조는 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별매각조건 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 261,000,000원 | 23,454,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 208,800,000원 | 74,923,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 167,040,000원 | 116,098,560원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 쉽게 낮아지지 않습니다. 이번 사건은 그 구조에 특별매각조건이 붙었다는 점이 결정적 차이입니다. 다만 이 조건의 적용·이행을 입찰 전 원문으로 확인하지 않고 단순히 최저가만 보는 접근은 피해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철9호선 공항시장역이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 제4층 제403호이며, 도시가스 난방·급배수·위생·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 세로(가)에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,944,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 제이스빌은 20세대이며, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수 13.5회·낙찰률 0.0%가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 박연주 임차권. 보증금 280,000,000원·대항력·우선변제권이 모두 있는 선순위 임차권입니다. 특별매각조건이 없다면 인수형 물건이라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 한명진 점유관계. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.07. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득 261,000,000원은 최근 실거래 240,000,000원의 108.8%입니다. 현재 회차를 시세보다 싼 가격으로 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 얼핏 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 임차권 때문에 접근하기 어려운 인수형 물건입니다. 실제 배당계산도 신건에서 미배당 23,454,000원을 매수인 인수로 잡습니다. 그러나 이번에는 채권자가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 조건 이행을 전제로 한 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 현재 신건이 매력적인 가격인 것은 아닙니다. 실질취득 261,000,000원은 최신이자 최근 12개월 평균 실거래 240,000,000원의 108.8%입니다. 여기에 제이스빌 관련 경매의 평균 유찰 횟수 13.5회와 낙찰률 0.0%까지 감안하면 결론은 명확합니다. 특별매각조건으로 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 현재 회차의 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
