서울남부지방법원 2025타경14018. 양천구 신정동 트라움타운 B동 702호, 전용 25.82㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이진유이며 2024.05.24 매매를 원인으로 2024.05.27 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 221,500,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.12.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
권리구조는 일반적인 “임차인 없음·인수 0원” 유형과 다릅니다. 윤주선은 2020.06.11 전입·점유를 시작했고, 2020.05.14 확정일자를 갖춘 뒤 보증금이 2022.06.03 증액되어 총 231,000,000원이 됐습니다. 2024.07.19에는 주택임차권등기까지 마쳤으므로 원칙적인 권리순위만 보면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 다만 이번 매각은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 942-18 트라움타운 제비동 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 25.82㎡ · 철근콘크리트구조 · 8층 내 7층 |
| 이용상태 | 다세대주택 등으로 이용 |
| 소유자 | 이진유 (2024.05.24 매매 · 거래가액 221,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 특별매각조건이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤주선 | 건물 전부 | 2020.06.11 | 231,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
| 김민 | 미상 | 2024.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤기현 | 미상 | 2024.11.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
윤주선의 최초 임대차계약일은 2020.05.07, 최초 확정일자는 2020.05.14이며, 2022.06.03 보증금이 증액되고 증액분 11,000,000원에 대한 확정일자는 2022.06.23입니다. 2024.07.19 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 우선변제권 행사가 가능한 선순위 임차권이라는 점 자체는 명확합니다.
* 특별매각조건이 없다는 전제의 회차 시나리오상 매수인 인수액은 1회 유찰 시 43,276,800원, 2회 유찰 시 80,981,440원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이번 매각에는 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 윤주선 관련 금액은 실질 인수 0원으로 봅니다. 이 조건은 김민·윤기현의 미상 권리에는 적용된 것으로 볼 근거가 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 확인분이 최근 시세의 116.6%
트라움타운은 22세대, 사용승인일은 2015.04.23이며 본건과 면적이 일치하는 전용 25.82㎡ 실거래가 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 205,000,000원과 최신 거래 205,000,000원을 우선합니다. 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 -0.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.82㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2024.05 | 25.82㎡ | 7 | 221,500,000원 |
| 2023.06 | 25.82㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 25.82㎡ | 3건 | 205,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.82㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
현재 최저매각가 239,000,000원은 특별매각조건으로 윤주선 관련 인수를 0원으로 본 실질취득 확인분과 동일합니다. 그런데 이 금액 자체가 최근 12개월 평균의 116.6%입니다. 최신 거래도 205,000,000원이고, 확인된 실거래 최고액도 221,500,000원이므로 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 김민·윤기현의 미상 임차 위험은 아직 금액화조차 되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 임차인 윤주선 보증금 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 3,854,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 윤주선 보증금 231,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 3,854,000원이 배당되어 227,146,000원의 미배당이 발생합니다. 특별매각조건상 매수인에게 청구되는 윤주선 관련 임대차보증금 잔액은 실질 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 등으로 이용되는 구분건물이며 전용면적은 25.82㎡입니다.
- 입지. 양동초등학교 남서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·다가구주택·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 도보 10분 이내에 지하철 5호선 신정역과 2호선 신정네거리역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물의 7층으로, 급배수·위생·난방·승강기·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,568,000원/㎡, 토지면적은 656.3㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 규제가 확인됩니다.
- 거래 표본. 확인된 동일면적 실거래는 3건이며 최근 12개월 표본은 1건입니다. 전체 평균보다 최근 거래와 추세를 우선해 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 최종 서류에서 확인해야 합니다.
- 김민·윤기현 권리 확인. 두 사람의 보증금·계약일·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 대항력은 ‘가능·미상’으로 두고 별도 조사해야 합니다.
- 현재 가격을 할인으로 착각하지 않기. 실질취득 확인분 239,000,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 116.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -0.4%입니다. 전체 평균 205,500,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 시 인수표를 그대로 적용하지 않기. 시나리오상 윤주선 인수액이 43,276,800원·80,981,440원으로 표시되지만 이번 특별매각조건 때문에 윤주선 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해결됐지만, 현재 가격은 해결되지 않았다”
이 사건의 가장 큰 특징은 231,000,000원 선순위 임차권과 특별매각조건이 동시에 존재한다는 점입니다. 윤주선 임차권만 보면 일반적인 대항력 인수형과 달리 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 덕분에 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
하지만 그 사실이 현재 최저가 239,000,000원을 매력적인 가격으로 만들지는 않습니다. 이 금액은 최근 12개월 평균·최신 거래 205,000,000원의 116.6%이고, 최근 가격 추세는 -0.4%입니다. 게다가 실제 임차인 3명 중 김민·윤기현은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 결론은 윤주선 권리는 특수조건으로 완화, 가격은 부적합, 미상 임차인은 추가 확인입니다.
