서울남부지방법원 2025타경14028. 서울 강서구 화곡동 동선벨리체 제2층 제201호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 박종석은 2020.11.05 매매를 원인으로 거래가액 255,000,000원에 취득했고 2020.11.24 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기 순위만 보면 2023.06.22 국의 압류가 말소기준권리지만, 임차인 정현철이 그보다 훨씬 앞선 2020.10.29 전입·점유를 갖췄다는 점입니다.
정현철의 임차보증금은 255,000,000원, 확정일자는 2020.10.08입니다. 따라서 일반적인 경매라면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인 인수 문제가 될 수 있습니다. 그러나 이번 매각물건명세서에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 정현철 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14028 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로 194 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 박종석 · 2020.11.05 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별매각조건
말소기준권리는 2023.06.22 접수된 국의 압류입니다. 그 이후 2023.11.08 주택임차권등기와 2025.12.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 접수일만 보고 후순위라고 단순 판단하면 안 됩니다. 정현철의 실제 전입·점유는 2020.10.29, 확정일자는 2020.10.08이므로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 조사됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정현철 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 2020.10.29 / 2020.10.08 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
② 시세 비교 — 신건 277,000,000원은 최근 거래의 128.8%
동선벨리체의 비교 면적은 28.78㎡이며, 면적 매칭된 최근 거래는 2건입니다. 2026.06과 2026.07에 각각 28.73㎡·4층이 215,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 215,000,000원이고 최신 거래 역시 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.73㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 28.73㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.78㎡ 기준 | 2건 | 215,000,000원 |
최저매각가 277,000,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원보다 62,000,000원 높고, 최근 시세 대비 128.8%입니다. 특별매각조건 덕분에 인수 위험이 없어져도 신건의 실질취득액은 277,000,000원이므로, 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 최근 거래보다 상당히 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 정현철 보증금 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 17,322,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 277,000,000원 가정에서는 집행비용 4,678,000원과 임차인 보증금 255,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사에는 17,322,000원이 배당됩니다. 신청채권 기준 미배당액은 237,678,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 회차에서는 임차보증금 자체도 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 특별조건상 실질 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 일반 원칙상 인수 계산 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 277,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 221,600,000원 | 37,302,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 177,280,000원 | 81,001,920원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 보증금 255,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차부터 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 바로 그 미배당 보증금 반환청구권을 포기시키고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 정현철 관련 실질 인수액을 그대로 합산해서 실질취득가를 계산하면 안 됩니다. 특별조건 반영 시 실질취득가는 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택으로, 도시가스 개별난방·승강기·주차장·화재탐지·급배수 및 위생설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남서측으로 월정로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방, 중로한면이며 공시지가는 4,886,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성 참고. 동선벨리체는 17세대, 2020.08.25 준공이며 경매물건 평균 유찰은 2.1회, 매각률은 14.29%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 존재를 잊지 말 것. 특별조건이 없다면 정현철은 전입·점유가 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다. 단순히 임차권등기가 2023년에 접수됐다는 이유로 후순위 무인수라고 판단하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 277,000,000원은 최근 거래 215,000,000원의 128.8%입니다. 권리 안전성이 확보돼도 현재 가격은 최근 시세보다 높습니다.
- 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰가는 221,600,000원, 2회 유찰가는 177,280,000원입니다. 특별매각조건이 유지된다면 실질취득 역시 각 낙찰가 기준으로 비교해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리조건은 해소, 가격은 아직 부담”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 결정적인 차이를 만듭니다. 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 좋은 평가를 주기 어렵습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래가 215,000,000원인데 신건 최저가이자 실질취득가는 277,000,000원입니다. 최근 시세의 128.8%로, 권리위험을 제거한 대가를 감안하더라도 현재 회차는 가격 부담이 큽니다. 동선벨리체 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.1회입니다. 특별매각조건은 합격, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리보다 어느 회차에서 최근 실거래와 가격 균형이 맞느냐입니다.
