서울남부지방법원 2025타경14032. 서울 구로구 개봉동 ‘라온그린빌2’ 제4층 제401호, 전용 29.8㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자 한슬기는 2022.05.12 매매를 원인으로 2022.06.09 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 360,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 가압류나 압류가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 제준경의 주택임차권입니다. 전입과 확정일자가 모두 말소기준인 2024.09.30 경기신용보증재단 가압류보다 빠르므로 대항력·우선변제권이 확인됩니다.
보증금도 350,000,000원으로 최저매각가 319,000,000원보다 큽니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있어, 이 임차인에 관한 미배당 인수는 실질적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14032 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 139-101 라온그린빌2 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 29.8㎡ · 지하1층/지상7층 건물 중 제4층 · 사용승인 2022.05.06 |
| 소유자 | 한슬기 (2022.06.09 소유권이전 · 2022.05.12 매매 · 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2024.09.30 경기신용보증재단 가압류 7,690,000원입니다. 그보다 앞선 2024.06.07 제준경의 주택임차권등기는 매각만으로 당연히 소멸하는 권리로 처리돼 있지 않고, 전입 2022.05.31·확정일자 2022.05.17에 보증금 350,000,000원이므로 본래는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제준경 | 전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2022.05.31 / 2022.05.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 88.6%지만 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
라온그린빌2는 16세대, 사용승인일은 2022.05.06이고 대상 면적은 전용 29.8㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 다음 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.8㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 평균 | 29.8㎡ | 1건 | 360,000,000원 |
시세 기준값으로 집계된 평균과 최신 거래는 모두 360,000,000원이고, 실질취득 319,000,000원은 그 기준의 88.6%입니다. 수치만 보면 기준값 아래에 있지만 중요한 제한이 있습니다. 확인되는 거래가 2022.05의 1건뿐이어서 최근 시장가격을 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 따라서 88.6%라는 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단하는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,266,000원 |
| 1. 임차인 제준경 보증금 | 350,000,000원 | 313,734,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,690,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 매각대금 319,000,000원은 집행비용 5,266,000원과 임차보증금 313,734,000원 배당으로 전액 소진됩니다. 일반 규칙상 임차보증금 미배당액은 36,266,000원이지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인중학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2022.05.06입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지이며 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 동측으로 약 12~13미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 기재가 있습니다. 해당 다세대 호수에 실제 적용되는 허가 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 환금성. 라온그린빌2는 16세대이고 확인되는 대상 면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 현재 환금성과 적정 매도가격을 실거래 한 건만으로 판단하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 최종 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 제준경의 주택임차권등기가 특별매각조건에 따라 실제 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.20 등기된 민간임대주택등기가 경매 후 말소되는지, 별도 의무가 승계되는지 원본과 관계기관을 통해 확인하세요.
- 가격 검증. 360,000,000원 기준은 확인 거래 1건, 거래월 2022.05입니다. 88.6%만 보고 가격 메리트를 확정하지 말고 개봉동 유사 다세대의 최근 거래와 비교하세요.
- 세금 배당 확인. 2025.12.31 국세 압류와 2026.03.18 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당 시 조세채권의 우선순위와 배당액 변동 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다
표면만 보면 보증금 350,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가가 319,000,000원이어서 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당모델도 미배당 36,266,000원을 계산합니다. 하지만 이번 사건의 결정적인 문구는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건입니다. 이 조건을 반영하면 제준경에 관한 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득은 319,000,000원입니다.
다만 여기서 바로 “싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 비교 기준 360,000,000원은 2022.05의 1건에 기대고 있어 현재 시세 판단력이 약합니다. 여기에 민간임대주택등기의 처리 여부도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 주된 임차보증금 인수위험은 특별조건으로 해소됐지만, 가격 검증과 비금전 등기 확인을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
