서울남부지방법원 2025타경14036. 화곡동 ‘바벨’ 4층 401호, 전용 35.78㎡의 주거용 다세대입니다. 이 물건의 핵심은 등기부에 남아 있는 정상혁 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.10.23, 확정일자는 2021.10.25, 주민등록일자는 2021.12.21, 점유개시는 2021.12.22이며 보증금은 468,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 실제 임차인 1명입니다.
통상적인 권리분석만 적용하면 이 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 신건 306,000,000원에서 집행비용 5,084,000원을 먼저 제외하고 임차인에게 300,916,000원이 배당되면, 보증금 중 167,084,000원이 남습니다. 그러나 이 사건의 매각조건은 여기서 결과를 뒤집습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하기 때문에, 정상혁 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1084-24 바벨 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 35.78㎡ · 주거용 · 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택 |
| 소유자 | 박미희 · 2021.11.25 매매 · 거래가액 468,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 468,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 특별조건이 핵심
등기부의 수협은행 근저당권은 2021.10.05 설정됐지만 2021.12.22 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.12.23 강제경매개시결정입니다. 정상혁의 임차권은 그보다 앞선 임대차와 주민등록·점유를 기초로 하므로 일반 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정상혁 · 전부 · 주거 | 468,000,000원 | 2021.12.21 | 2021.10.25 | 2024.01.05 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 아님 |
② 가격 비교 — 특별조건 반영 후 실질취득 3.06억
가격 비교에서는 최저가에 별도 인수액을 더할 필요가 없습니다. 특별매각조건으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 306,000,000원입니다. 제공된 바벨 비교거래 4건 평균은 450,500,000원, 최신 거래는 2022.02의 453,000,000원이며, 실질취득은 비교 평균의 67.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 35.47㎡ | 3 | 453,000,000원 |
| 2021.12 | 35.47㎡ | 2 | 453,000,000원 |
| 2021.11 | 35.78㎡ | 4 | 468,000,000원 |
| 2021.11 | 35.45㎡ | 4 | 428,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 450,500,000원 |
비교거래 최저는 428,000,000원, 최고는 468,000,000원입니다. 따라서 306,000,000원의 실질취득가는 이 거래표만 놓고 보면 상당히 낮습니다. 다만 표본의 거래시점이 2021.11~2022.02이고 현재 매각기일은 2026.09.08이므로, 이 수치를 곧바로 현재 시세로 단정하는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 1. 임차인 정상혁 보증금 | 468,000,000원 | 300,916,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 468,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 정상혁 임차인의 미배당액은 167,084,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사에는 현재 가정 매각가에서 배당되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신월초등학교 서측 인근으로 다세대주택과 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택으로, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 118.7㎡, 공시지가 3,893,000원/㎡, 평지의 세로장방형 다세대주택 건부지입니다.
- 규모. 바벨 총 10세대, 2021.09.15 준공으로 비교거래 표본이 많지 않은 소규모 주택입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건이 그대로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액 혼동 금지. 일반 배당계산상 미배당액은 167,084,000원이지만, 정상혁 임차인에 대해서는 특별매각조건 때문에 실질 인수가 0원입니다.
- 시세 시점 확인. 비교 실거래는 2021.11~2022.02입니다. 306,000,000원이 평균의 67.9%라는 숫자만으로 2026년 현재 시세 대비 할인율을 확정하지 마세요.
- 소규모 환금성. 총 10세대이고 경매물건 평균 유찰이 1.5회입니다. 실수요층과 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.12.27 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원본과 현재 상태를 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 보증금 4.68억”만 보고 끝내면 틀린 사건
이 물건은 첫인상만 보면 보증금 468,000,000원의 대항력 있는 임차인이 감정가 306,000,000원을 훨씬 넘기 때문에 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 일반 계산대로라면 신건에서 167,084,000원을 추가로 인수해야 합니다. 하지만 매각조건이 명시적으로 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하고 있어 결과는 달라집니다. 정상혁 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 306,000,000원입니다.
가격만 보면 비교거래 평균 450,500,000원의 67.9%로 낮습니다. 다만 비교거래가 2021~2022년에 집중돼 있고 총 10세대의 소규모 다세대이며 경매 평균 유찰도 1.5회입니다. 따라서 결론은 권리조건은 특별매각조건 확인 시 개선되지만, 현재 시세·환금성 검증은 별도로 필요한 물건입니다. 이번 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 특별매각조건의 유효성 확인과 2026년 현재 가치 검증입니다.
