서울남부지방법원 2025타경14078. 강서구 화곡동 나인스퀘어 9층 904호, 감정평가 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 현 소유자는 홍은기로 2022년 1월 28일 매매계약을 체결해 거래가액 335,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024년 2월 1일 등기된 심정원의 주택임차권 335,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022년 1월 29일, 점유개시는 2022년 1월 29일, 주민등록과 확정일자는 모두 2022년 2월 3일입니다.

통상적인 권리구조만 보면 이 임차권은 2025년 12월 24일 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매각으로 자동 소멸하지 않고, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 실제 배당가정에서도 매각가 339,000,000원에서 집행비용 5,546,000원을 제외한 뒤 심정원에게 333,454,000원이 배당되고 1,546,000원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시가 나중

2021년 소유권보존 뒤 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐다가 2022년 2월 3일 말소됐고, 같은 날 홍은기 앞으로 소유권이전이 완료됐습니다. 이후 2022년 4월 20일 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 심정원의 임대차는 그보다 앞선 2022년 1월 29일 시작됐고, 주민등록·확정일자는 2022년 2월 3일입니다. 임차권등기는 2024년 2월 1일 완료됐습니다.

경매개시결정은 2025년 12월 24일이며 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기 흐름상 심정원 임차권은 경매개시보다 앞서 있으므로 원칙적으로 배당 부족분 인수 문제가 생기지만, 이번 매각에는 그 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 붙어 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 2명

심정원은 확정일자와 배당요구가 모두 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있고, 등기된 임차권 자체도 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다. 다만 특별매각조건으로 미배당 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 심정원 건만 놓고 보면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.

반면 김민수는 전입일 2024.09.03만 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 없으므로 배당 가능액이나 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 이 물건에서 실제 입찰 전 반드시 해소해야 할 권리분석 포인트는 이 별도 점유자의 임대차 실체와 보증금 확인입니다.

③ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)

배당계산상 심정원 미배당액은 1,546,000원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 심정원 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 김민수의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 별도 금액으로 반영할 수 없습니다.

④ 가격 판단 — 실거래 시세 확인값이 없어 권리만으로 가점 금지

이 물건의 감정가는 339,000,000원, 현재 최저매각가도 339,000,000원으로 신건입니다. 소유자 홍은기의 2022년 거래가액은 335,000,000원이지만, 현재 가격 판단에 사용할 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 확인되지 않습니다.

따라서 감정가와 과거 취득가만 비교해 싸다·시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 가격보다 먼저 김민수의 보증금 및 임대차관계가 확정돼야 실질 취득원가를 계산할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 보아서는 안 됩니다.
• 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 주상복합지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통이용 편의는 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 9층 904호이며 사용승인일은 2021.08.30입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 도시지역이며 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 가로장방형이고 업무용으로 이용 중입니다.
• 도로. 본건 단지 북동측으로 포장도로와 접합니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 심정원 임차권 말소 절차 확인. 배당계산상 부족액 1,546,000원은 확약 적용으로 실질 0원* 처리하지만, 실제 말소 이행 조건과 시점을 확인해야 합니다.
• 김민수 보증금 확인. 2024.09.03 전입 외에 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약서, 현황조사 및 매각물건명세서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
• 별도 점유자 승계위험 분리. 심정원 관련 확약을 김민수에게 확대 적용하면 안 됩니다. 김민수의 임대차가 확인될 경우 별도의 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
• 오피스텔 용도 확인. 감정평가 이용상태가 오피스텔이므로 주거용 아파트와 같은 환금성·수요 구조로 단정하지 말아야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.20 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기와 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 원본 대조. 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장가격 대비 수준은 단정할 수 없습니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 사건의 중심은 보증금 335,000,000원의 심정원 임차권입니다. 통상대로라면 신건 배당에서도 1,546,000원이 남아 매수인 인수 문제가 생기지만, 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 심정원 관련 실질 인수는 0원*입니다.

하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 2024.09.03 전입한 김민수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 맞고, 확약 밖 임차위험을 별도로 확인해야 합니다. 최근 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트를 가점할 근거가 없습니다. 결론은 심정원 권리는 특별조건으로 해소, 김민수는 확인 전까지 미상 리스크입니다.