서울남부지방법원 2025타경14203. 서울 강서구 화곡동 우솔아트빌 제3층 제301호, 감정 이용상태상 도시형생활(다세대)주택입니다. 소유자 박현숙은 2020.10.13 매매를 원인으로 2020.10.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 261,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.04.24 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류, 추가 가압류, 강제경매개시결정, 국세·지방세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 먼저 들어온 임차인 사공진입니다. 임대차계약일은 2022.11.17, 확정일자는 2022.11.18, 전입·점유개시는 2022.12.02이며 보증금은 230,000,000원입니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖지만, 매각물건명세서에는 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 낙찰자의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로17길 91 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활(다세대)주택 · 제3층 제301호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상7층 · 2020.05.06 준공 · 20세대 |
| 소유자 | 박현숙 · 2020.10.13 매매 · 거래가액 261,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건이 핵심
등기부상 2020.05.08 강서농업협동조합 근저당권은 2020.09.21 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2023.04.24 주택도시보증공사의 가압류입니다. 사공진의 전입·점유 2022.12.02는 이보다 앞서므로 대항력이 있으며, 2022.11.18 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사공진 | 건물의전부 | 2022.12.02 | 230,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
| 이하경 | 미상 | 2025.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
조사된 실제 임차인은 사공진과 이하경입니다. 이하경의 전입일 2025.05.09는 말소기준 2023.04.24보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 원본 명세서와 현황조사를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
우솔아트빌은 20세대, 2020.05.06 준공이며 비교 대상으로 잡힌 면적은 25.33㎡입니다. 그러나 이 사건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 자료가 확인되지 않아 감정가 293,000,000원이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 가격에 대한 가점은 주지 않고, 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 1. 임차인 사공진 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 58,098,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 사공진 보증금 230,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 2,199,000,000원 중 58,098,000원만 후순위 채권에 배당돼 2,140,902,000원의 미배당이 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 북서측 인근으로 아파트, 다세대주택, 다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2,5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상7층이며 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·화재탐지·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 205.8㎡, 평지·정방형·주상용이며 공시지가는 4,464,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 낙찰 전 매각물건명세서에서 보증금 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종적으로 유지되는지 확인하세요.
- 사공진 배당관계 확인. 전입 2022.12.02, 확정일자 2022.11.18, 보증금 230,000,000원, 배당요구 2024.12.12를 원본과 대조하세요.
- 이하경 점유 확인. 전입은 2025.05.09로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 실제 점유관계와 명도 대상 여부를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.23 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 293,000,000원의 가격 매력은 판단할 수 없습니다. 인근 유사 다세대 거래와 개별 호수 상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 멈추면 안 된다
이 물건은 표면적으로는 선순위 대항력 임차인이 있어 까다로워 보입니다. 사공진의 전입·점유는 2022.12.02로 말소기준 2023.04.24보다 빠르고 보증금도 230,000,000원입니다. 그러나 현재 293,000,000원 회차에서는 보증금이 전액 배당되고, 더 낮은 회차에서 미배당이 생겨도 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 있어 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 판단 근거가 부족합니다. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않았고 우솔아트빌의 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 특별매각조건을 전제로 관리 가능, 가격은 보류입니다. 입찰의 핵심은 특별매각조건의 최종 유지 여부, 이하경의 실제 점유관계, 세금 압류의 배당 영향, 그리고 별도 시세 검증입니다.
