서울남부지방법원 2025타경14215. 금천구 시흥동 다솔빌리지 에이동 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 박영택은 2021.11.12. 거래가액 210,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 홍누리는 그보다 하루 앞선 2021.11.11. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.10.08.입니다. 말소기준인 부경양돈협동조합 근저당은 2022.02.22. 설정됐으므로 홍누리는 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조가 될 수 있습니다. 실제 회차 시나리오에도 1회 유찰 시 38,052,800원, 2회 유찰 시 72,602,240원의 매수인 인수 가능액이 계산돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 홍누리 임차보증금에 한해서는 유찰 후에도 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-160 다솔빌리지 제에이동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3개, 거실, 주방, 욕실 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 박영택 (2021.11.12. 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별조건이 핵심
말소기준은 2022.02.22. 부경양돈협동조합 근저당권 133,900,000원입니다. 홍누리의 전입·점유는 2021.11.11., 확정일자는 2021.10.08.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.11.22.에 이뤄졌지만, 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍누리 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2021.11.11 | 2021.10.08 | 2023.11.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
확인된 실제 임차인은 홍누리 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고로 분류된 사람은 없으므로 보증금도 홍누리의 210,000,000원 한 건만 봅니다.
② 가격 판단 — 권리 할인보다 먼저 시세 확인이 필요
현재 최저매각가는 감정가와 같은 219,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에는 동일 호수의 과거 거래가액으로 2008.07.01. 170,000,000원, 2021.11.12. 210,000,000원이 확인됩니다. 다만 이는 과거 소유권이전 당시의 거래가액이지 현재 동일·유사 물건의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 홍누리 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 부경양돈협동조합 근저당 | 133,900,000원 | 5,134,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차인 홍누리에게 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 부경양돈협동조합에는 5,134,000원이 배당되는 구조입니다. 채권자 미배당 총액은 338,766,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 219,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 175,200,000원 | 38,052,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,160,000원 | 72,602,240원 | 0원* |
* 일반 배당 룰상 1회 유찰 시 38,052,800원, 2회 유찰 시 72,602,240원이 매수인 인수 가능액으로 계산되지만, 특별매각조건이 해당 임차인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.
- 입지. 서울신흥초등학교 북동측 인근. 주위는 다가구주택, 단독주택, 저층 공동주택 및 소규모 점포 등으로 형성되어 있고 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 노폭 약 5미터 내외 도로에 접하는 세로각지입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스 보일러에 의한 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 그대로 기재돼 있는지 최종 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 홍누리 임차권등기가 매각조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인하세요.
- 유찰 시 숫자 착시 경계. 1회 유찰 175,200,000원, 2회 유찰 140,160,000원으로 내려가더라도 일반 룰상 인수 가능액은 각각 38,052,800원, 72,602,240원으로 커집니다. 이번 사건은 특별조건 때문에 실질 0원으로 보는 구조라는 점을 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 동일·유사 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 최저가만 보고 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 배당 부족과 매수인 부담 구분. 현 회차 채권자 미배당 총액 338,766,000원은 배당 부족 규모이지 그 금액이 매수인에게 그대로 승계된다는 뜻이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가 관련 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 끝내면 놓치는 사건
이 사건은 표면만 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제로 홍누리의 전입·점유일 2021.11.11.은 말소기준 근저당 2022.02.22.보다 앞섭니다. 그러나 매각조건에는 미배당 보증금 잔액의 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 이번 권리분석의 결론입니다.
그렇다고 신건 최저가 219,000,000원에 곧바로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 현재 확인되는 것은 동일 호수의 과거 거래가액 170,000,000원과 210,000,000원뿐이며, 최근 비교 시세가 없습니다. 따라서 결론은 “주된 인수위험은 특별조건으로 해소, 가격은 검증 보류”입니다. 권리조건을 정확히 확인한 뒤, 가격 경쟁력은 별도의 최근 실거래 확인을 거쳐 판단하는 사건입니다.
