서울북부지방법원 2025타경13100. 수유동 미소지음 5층 502호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 방2·거실/주방· 화장실1·현관 구조입니다. 이 사건은 표면적인 최저가보다 임차권의 시간 순서가 먼저입니다. 기존 강구수산업협동조합 근저당은 2018.02.27. 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.08.21. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 이혜리는 2020.03.23. 전입·점유를 시작했고 2024.04.01. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 선순위이며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
등기된 임대차는 2020.02.26. 1차 계약 보증금 165,000,000원, 2022.03.19. 2차 계약 보증금 173,000,000원으로 표시됩니다. 매각물건명세서도 임대차보증금 173,000,000원을 기준으로 잔액 인수 가능성을 명시하고 있습니다. 따라서 유찰 후 가격을 볼 때는 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 279-76 미소지음 5층 502호 · 한천로172가길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 방2·거실/주방·W/C1·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상7층 · 제5층 제502호 · 2017.07.24. 사용승인 |
| 소유자 | 안진영 · 2018.02.28. 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이혜리 / 173,041,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜리 | 제5층 제502호 전부 · 주거 | 전입 2020.03.23. 확정 2020.03.03. 배당요구 2024.04.01. | 1차 165,000,000원 2차 173,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
③ 신건과 유찰 후의 실질취득 — 낙찰가만 보면 안 된다
현재 회차는 최저가 187,000,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,418,000원, 임차인 보증금 165,000,000원을 배당한 뒤 신청채권자에게 18,582,000원을 배당해 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
하지만 등기와 매각물건명세서에 표시된 최종 보증금은 173,000,000원입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 149,600,000원, 2회 유찰 시 119,680,000원으로 내려가므로 이때부터 보증금보다 낙찰가가 낮습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로 실질취득액은 약 173,000,000원 수준에서 고정된다고 봐야 합니다. 따라서 1.496억·1.1968억이라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 제시 인수액 | 권리 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 187,000,000원 | 0원 | 보증금보다 낙찰가가 높아 신건 기준 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 149,600,000원 | 18,294,400원 | 배당 시뮬레이션은 165,000,000원 기준. 최종 보증금 173,000,000원 기준 실질취득은 약 173,000,000원으로 판단 |
| 2회 유찰 · 64% | 119,680,000원 | 47,795,520원 | 낙찰가가 더 내려가도 선순위 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 크게 내려가지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 1. 임차인 이혜리 보증금 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이혜리 | 173,041,400원 | 18,582,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 1차 보증금 165,000,000원 기준 시뮬레이션입니다. 등기와 매각물건명세서에는 2차 보증금 173,000,000원이 별도로 명시되어 있으므로 실제 인수 판단에서는 최종 보증금을 우선 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
따라서 이 사건은 단순히 “권리 인수액이 얼마인가”만 보는 물건이 아닙니다. 외부 입찰자 입장에서는 낙찰가를 정하더라도 LH의 우선매수 행사 여부라는 별도의 변수가 존재합니다. 특히 유찰 후 가격이 내려가도 선순위 임차보증금 때문에 실질취득액이 약 1.73억에 수렴하므로, 우선매수권과 인수 구조가 동시에 가격 메리트를 제한합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울수유동우체국 북측 인근이며 다세대주택과 근린상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 우이신설선 4.19민주묘지역이 있습니다.
- 건물. 2017.07.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상7층 건물의 5층 502호입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가로구역별 최고높이 제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 표시되어 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 기준 재확인. 등기에는 1차 165,000,000원·2차 173,000,000원이 함께 표시됩니다. 최종 계약과 실제 배당대상 보증금을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 149,600,000원, 2회 유찰 119,680,000원만 보고 싸다고 판단하지 마세요. 선순위 임차보증금 인수까지 합친 실질취득액은 약 173,000,000원 기준으로 봐야 합니다.
- LH 우선매수. 2026.05.29. 우선매수신고가 이미 제출된 상태이므로 외부 입찰자의 최종 취득 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 동일인 관계. 임차권자와 신청채권자가 모두 이혜리로 표시됩니다. 임대차와 채권관계를 원본으로 대조하세요.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않아 현재 1.87억 또는 실질취득 약 1.73억이 시장가 대비 싼지 비싼지는 이 리포트에서 단정하지 않습니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 물건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 이혜리의 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 둘째, 신건 1.87억에서는 인수 0원으로 계산되지만 유찰 후 낙찰가가 1.73억 아래로 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득액은 약 1.73억 부근에 고정됩니다. 셋째, 한국토지주택공사가 2026.05.29. 우선매수신고를 제출해 외부 낙찰 자체가 제한될 수 있습니다.
따라서 이 사건은 낮아진 최저가를 보고 접근할 유형이 아닙니다. 실거래 시세 수치도 없어 1.73억이 시장 대비 싸다고 평가할 근거가 없고, 우선매수권까지 존재합니다. 가격보다 권리구조와 취득 가능성 확인이 먼저인 물건입니다.
