서울남부지방법원 2026타경3010. 양천구 신월동 어반리더스 4층 403호, 전용 약 29.9㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 2021년부터 점유·전입을 갖춘 임차인 김건욱의 보증금 259,000,000원입니다. 전입일은 2021.06.02, 확정일자는 2021.05.12이고 2023.07.26 임차권등기까지 마쳤으므로 원칙적으로는 대항력 있는 임차권입니다.
그런데 이번 매각에는 중요한 특별조건이 붙었습니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 임차인의 대항력 자체만 보면 인수형이지만, 이번 사건에서는 그 주된 인수위험이 실질 0원으로 제거됩니다. 확약 밖 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 약 29.9㎡ · 방2·욕실·거실 및 주방·베란다·현관 · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2021.04.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별조건으로 인수 해소
2021.04.27 설정된 신목신용협동조합의 채권최고액 810,000,000원 근저당은 2021.05.31 이미 말소됐습니다. 이후 김건욱은 2021.05.31 점유를 시작하고 2021.06.02 전입했으며, 확정일자는 2021.05.12입니다. 임차보증금은 259,000,000원, 2023.07.26 임차권등기까지 완료돼 있습니다.
경매개시결정은 2026.01.06이며 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 임차권은 그보다 앞서 형성돼 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있지만, 이번 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어 실제 낙찰자의 보증금 인수는 0원*으로 봅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건욱 | 건물 전부 · 전입 2021.06.02 | 259,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 일반적인 대항력 임차인 구조에서는 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당액이 매수인 인수로 남을 수 있습니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 인수액을 실질 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 신건 282,000,000원은 제공 실거래보다 높다
어반Leaders의 전용 29.66~29.91㎡ 실거래는 총 8건이며, 거래가는 259,000,000원~269,000,000원, 평균은 265,250,000원입니다. 가장 최근 거래는 2021.10 · 269,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.90㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 265,250,000원 |
현재 최저가 282,000,000원은 실거래 평균 265,250,000원보다 16,750,000원 높고, 평균 대비 106.3%입니다. 최신 거래 269,000,000원보다도 13,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 임차인 김건욱 보증금 | 259,000,000원 | 259,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 18,252,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 282,000,000원 가정에서는 임차보증금 259,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 18,252,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 240,748,000원입니다. 매수인 인수액은 특별매각조건 적용으로 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수표보다 특별조건이 우선
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 임차보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 282,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 225,600,000원 | 37,358,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 180,480,000원 | 81,846,720원 | 0원* |
일반 대항력 임차 구조라면 1회 유찰 시 37,358,400원, 2회 유찰 시 81,846,720원이 매수인 인수로 남을 수 있습니다. 하지만 이번 매각은 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별조건이므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서중학교 동측 인근, 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 북측 인근에 간선·지선버스정류장이 있으나 제반 교통여건은 보통 이하로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층 건물의 4층 403호, 사용승인일은 2021.04.15입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형 토지이며 공시지가는 2,883,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비관리지역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이며 제공 실거래는 8건입니다. 최신 표본이 2021.10이어서 현재 가격 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류·주체·시점을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 관리. 현재 최저가 282,000,000원은 실거래 평균 265,250,000원보다 높습니다. 권리특약과 가격 메리트를 분리해 판단해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 제공된 실거래 표본의 최신 거래가 2021.10이므로 최근 거래·매물 호가를 추가로 대조할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대 규모라는 점과 교통여건 보통 이하 평가를 감안해 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 등기 확인. 2021.06.15 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현재 실거래를 입찰 직전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리특약은 좋지만, 가격까지 좋은 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 대항력 임차보증금 259,000,000원 때문에 까다롭습니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 매수인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 권리 리스크의 핵심은 상당 부분 해소된 셈입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 282,000,000원은 제공 실거래 평균 265,250,000원의 106.3%이고, 가장 최근 거래 269,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 “권리특약은 긍정적, 신건 가격은 보수적으로”입니다. 인수가 0원이라는 이유만으로 현재 가격을 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
