서울북부지방법원 2025타경13159. 서울 강북구 미아동 ‘꿈의숲 롯데캐슬’ 106동 2층 204호 아파트입니다. 현재 공유자는 오세진·인주희 각 2분의 1이며, 2020.09.04 매매를 원인으로 2021.02.26 소유권이전등기가 접수됐습니다. 당시 거래가액은 895,000,000원입니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 키움예스저축은행 근저당과 우리카드·서울신용보증재단·오케이저축은행의 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 등기분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 미상이고 현장조사 때 점유자 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로, 점유·임차관계 확인을 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13159 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 4 꿈의숲 롯데캐슬 106동 2층 204호 · 도로명주소 서울특별시 강북구 오현로 56 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 제14층 건물 내 제2층 제204호 · 사용승인 2017.02.27 |
| 소유자 | 오세진 2분의 1 · 인주희 2분의 1 |
| 취득 등기 / 거래가 | 2021.02.26 소유권이전 · 2020.09.04 매매 · 895,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 900,000,000원 / 900,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2021.02.26 농협은행 근저당입니다. 채권최고액은 최초 448,800,000원으로 설정됐고 2022.06.27 변경계약으로 438,400,000원이 기재돼 있습니다. 이후 현재 살아 있는 키움예스저축은행 근저당, 우리카드·서울신용보증재단·오케이저축은행의 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 900,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 없어 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 0회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 900,000,000원 | 888,600,000원 | 303,985,101원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 720,000,000원 | 710,400,000원 | 482,185,101원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 576,000,000원 | 567,840,000원 | 624,745,101원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 303,985,101원 → 482,185,101원 → 624,745,101원으로 커지지만, 주어진 배당 시나리오에서 매수인 인수는 세 회차 모두 0원입니다. 이는 후순위 채권자의 미회수액이 커지는 것이지 그 금액이 곧바로 매수인에게 이전된다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 900,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,400,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 448,800,000원 | 448,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사키움예스저축은행 | 648,000,000원 | 439,800,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 17,783,077원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 19,160,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 58,842,024원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,192,585,101원 중 888,600,000원이 배당되고 303,985,101원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울송중초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설·공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 미아사거리역(지하철 4호선)이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 제14층 건물 내 제2층 제204호로, 사용승인일은 2017.02.27입니다. 기본 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 폭 약 30미터 내외의 오현로에 접하며 단지 내 도로와 연계됩니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·정비구역·과밀억제권역 등이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부 확인이 불가능해 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 때 점유자 폐문부재였으므로, 입찰 전 실제 점유자와 전입·임차 관련 원본 자료를 대조해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2021.02.26 농협은행 근저당이 말소기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 없으므로 감정가 900,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 보지 못했으므로 설비 작동·인테리어·수선 필요 여부가 입찰가에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 확인 없이 ‘안전·저가’로 단정할 단계는 아니다
이 사건의 등기 흐름은 비교적 선명합니다. 2021.02.26 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 존속하는 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
다만 두 가지를 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 점유자 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 둘째, 최근 실거래 자료가 없어 900,000,000원의 신건 가격이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수 위험은 낮게 계산되지만, 점유관계와 가격 검증을 마친 뒤 입찰가를 결정해야 하는 사건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
