서울남부지방법원 2026타경3022. 금천구 독산동 마인드빌 에이동 402호입니다. 공부상 이용상태는 주방·거실, 방2, 욕실, 발코니 등을 갖춘 도시형생활주택이고, 철근콘크리트구조 5층 건물의 제4층입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 대항력 임차인이 존재한다는 사실 자체보다, 그 보증금 잔액에 대해 붙은 특별매각조건입니다.

임차인 조완제의 전입일은 2022.11.14, 확정일자는 2022.10.27입니다. 반면 이 사건의 말소기준권리는 2023.04.24 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이고, 통상이라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심

말소기준권리는 2023.04.24 주택도시보증공사의 가압류입니다. 조완제의 전입 2022.11.14는 그보다 빠르므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 확정일자 2022.10.27과 배당요구도 갖추고 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 실제 임차인은 조완제 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다.

② 선순위 임차인 배당 — 신건에서는 보증금 전액 배당

현재 최저매각가 248,000,000원을 매각가로 가정한 배당표에서는 집행비용 4,272,000원을 먼저 차감하고, 임차인 조완제에게 보증금 195,000,000원 전액을 우선 배당합니다. 이후 주택도시보증공사 가압류에 48,728,000원이 배당되며 매각대금이 모두 소진됩니다.

매각가 248,000,000원 가정. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 임차인 잔액은 생기지만 실질 인수는 0원

이 사건에서 특히 중요한 점은 대항력 임차인이 있다는 이유만으로 보증금 195,000,000원을 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산하면 안 된다는 것입니다. 특별매각조건이 조완제에게 적용되어 미배당 보증금 반환청구권이 포기되므로, 현재 회차의 실질취득은 248,000,000원, 1회 유찰 시에는 198,400,000원, 2회 유찰 시에는 158,720,000원으로 보는 것이 이 사건 조건과 맞습니다.

④ 말소기준 이후 권리와 주의할 등기

말소기준인 2023.04.24 주택도시보증공사 가압류 이후의 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정, 2024.12.03 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2021.02.25 민간임대주택등기가 존재하므로, 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 처리 및 말소 여부를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

과거 새안양신용협동조합 근저당권과 신택철 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문성초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·연립주택·소규모 아파트 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 도시형생활주택으로 주방/거실, 방2, 욕실, 발코니 등으로 구성됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제402호이며 사용승인일은 2019.10.28.입니다.
• 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 6m, 서측 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 양천세무서·금천구·강서세무서 관련 압류 중 당해세가 있는지, 있다면 배당금액이 얼마인지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 낙찰 후 조완제 임차권등기의 말소 절차와 포기 조건 이행 주체·시점을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.02.25 등기의 매각 후 처리 및 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 이용상태가 확인됐으므로 현황을 다시 점검하는 편이 안전합니다.
• 가격 판단. 실거래 비교 없이 감정가 자체만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 권리 조건과 별개로 현장 시세를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “대항력 有, 하지만 이번 매각은 인수 0원 조건”

이 물건은 표면만 보면 대항력 있는 보증금 195,000,000원의 임차인이 있어 까다로운 경매처럼 보입니다. 실제로 전입일이 말소기준보다 빠르기 때문에 일반적인 경매라면 유찰될수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형 구조가 될 수 있습니다.

하지만 이번 사건에는 그 일반 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어, 조완제에 관한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 신건 기준 실질취득은 최저가와 같은 248,000,000원입니다.

다만 국세·지방세 압류 3건과 민간임대주택등기가 남아 있고, 특별매각조건은 반드시 실제 매각물건명세서 원문과 집행 절차에서 재확인해야 합니다. 결론은 주된 임차인 인수위험은 해소됐지만, 세금·특별조건 확인이 선행돼야 하는 조건부 안전형입니다.