서울남부지방법원 2026타경3030. 서울 구로구 온수동 아델리안 제가동 203호, 감정 이용상태는 도시형 생활주택이고 다세대주택 건물의 제2층 물건입니다. 전용면적은 39.87㎡이며 아델리안은 45세대, 2019.03.13 준공입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 말소기준권리보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력과 그 미배당 잔액을 없애는 특별매각조건입니다.
말소기준은 2023.04.24 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 신명조의 주민등록·점유개시는 2019.11.27로 이보다 빠르고, 확정일자 2021.09.23과 배당요구도 확인되어 일반 계산상 대항력과 우선변제권이 함께 문제됩니다. 현재 회차 배당표에서도 임차보증금 288,750,000원 중 284,154,000원만 배당되고 4,596,000원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 온수동 23 아델리안 제가동 제2층 제203호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 부일로1길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 · 전용 39.87㎡ · 제2층 |
| 소유자 | 박현숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 288,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 앞서지만 특별조건이 인수잔액을 끊는다
소유권은 2019.12.19 박현숙에게 이전됐고, 2021.02.23에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 말소기준은 2023.04.24 주택도시보증공사 가압류이며, 이후 국세 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 신명조의 임차권등기는 2023.10.13 등기됐지만, 주민등록·점유개시일 자체는 2019.11.27이어서 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신명조 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.27 | 288,750,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| YUMCHIN ALIMAA | 미상 | 2025.11.14 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| SONOMPIL MOLOMJAMTS | 미상 | 2025.11.09 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 승계 아님 |
신명조는 확정일자 2021.09.23과 배당요구가 확인되는 대항력 임차권자입니다. 2024.02.27의 임차권 경정은 동일 임차권의 계약일·확정일 기재를 바로잡은 것으로, 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다. YUMCHIN ALIMAA와 SONOMPIL MOLOMJAMTS는 각각 2025.11.14, 2025.11.09 전입으로 말소기준일 2023.04.24보다 늦어 전입일 기준 대항력은 없으나, 점유 부분·보증금·확정일자는 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
아델리안 전용면적 인접 거래 12건의 전체 평균은 291,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 286,000,000원, 최신 거래는 2026.01의 285,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -2.5%입니다. 현재 최저가 289,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.0%로 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 37.52㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2025.12 | 41.47㎡ | 2 | 278,000,000원 |
| 2025.08 | 38.71㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2025.01 | 38.76㎡ | 3 | 292,000,000원 |
| 2024.12 | 37.52㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 2024.12 | 36.32㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2024.07 | 37.52㎡ | 6 | 288,000,000원 |
| 2024.03 | 38.76㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 2024.02 | 36.51㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2023.06 | 36.32㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2023.03 | 36.51㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2022.10 | 39.87㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 286,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 1. 임차인 신명조 보증금 | 288,750,000원 | 284,154,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 신명조 보증금의 부족분은 4,596,000원으로 계산됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 사건의 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없다면 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 289,000,000원 | 4,596,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 231,200,000원 | 61,586,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 184,960,000원 | 107,179,440원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 해당 반환청구권을 포기하도록 정해져 있어, 그 보증금 잔액에 대해서는 낙찰가와 별도의 실질 인수액을 더하지 않습니다. 따라서 현재 회차 가격 판단도 최저가 289,000,000원 자체를 최근 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·7호선 온수역 서측 인근이며, 역 주변 상업용 시설과 주거용 시설이 혼합된 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 온수역이 동측 인근 도보 3~5분 이내에 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현장조사일 현재 안방·침실2·거실·주방·화장실 등으로 구성된 도시형 생활주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물 중 제2층 203호이며 승강기, 도시가스 난방, 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 토지는 1,050.0㎡, 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 기재가 있으며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아델리안은 45세대이고 최근 거래 표본은 확인되지만, 다세대·도시형 생활주택인 만큼 아파트형 대단지와 동일한 환금성을 전제로 보기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 신명조 임차권 확인. 주민등록 2019.11.27, 확정일자 2021.09.23, 보증금 288,750,000원의 대항력 임차권이므로 특별조건이 없다면 인수위험이 생기는 구조입니다.
- 후행 점유자 확인. YUMCHIN ALIMAA와 SONOMPIL MOLOMJAMTS는 전입일 기준 대항력은 없지만 점유 부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 현황과 명도 대상을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 기재와 매각 후 처리 내용을 등기사항 및 매각서류 원문으로 대조하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 최근 12개월 평균 286,000,000원, 최신 거래 285,000,000원, 추세 -2.5%입니다. 신건 289,000,000원을 할인 가격으로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리조건은 좋아졌지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 첫인상은 288,750,000원의 대항력 임차보증금 때문에 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표도 신건 기준 4,596,000원의 미배당액을 계산합니다. 그러나 이번 매각에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있어, 해당 보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 신건이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 실질취득액 289,000,000원은 최근 12개월 평균 286,000,000원의 101.0%이고 최신 거래 285,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -2.5%입니다. 주된 권리 인수는 특별조건으로 해소됐지만, 가격은 최근 시세 이상이고 다세대·도시형 생활주택의 환금성 및 후행 점유자 확인도 남아 있습니다. 현재 회차의 결론은 권리는 조건부 통과, 가격은 보수적으로입니다.
