서울남부지방법원 2026타경3071. 서울 강서구 화곡동 엠펠리체 103동 201호, 전용 35.98㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 강형자가 2019년 11월 5일 거래가 294,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021년 12월 6일 윤송원 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 압류·임차권등기·경매개시결정은 등기 순위상 말소기준 뒤에 위치합니다.
하지만 이 사건은 등기 순서만 보고 “후순위 임차권이니 끝”이라고 판단하면 안 됩니다. 임차권자 정주형은 2021년 8월 17일 전입, 2021년 7월 15일 확정일자로 말소기준일보다 앞서 대항력을 갖습니다. 보증금은 304,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 다만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제103동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로51길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 35.98㎡ · 제2층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 사용승인일 2018.11.14 |
| 소유자 | 강형자 (2019.11.05. 거래가 294,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2021.12.06. 윤송원 근저당권 60,000,000원입니다. 그보다 앞선 2020년 근저당권 45,000,000원은 2021년 8월 9일 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 추가 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정주형 | 건물 전부 | 2021.08.17 | 2021.07.15 | 304,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 박수빈 | 미상 | 2024.11.29 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
정주형은 배당요구를 했고 현재 회차 323,000,000원 가정에서는 보증금 304,000,000원이 전액 배당되는 구조라 미배당 임차보증금 자체가 없습니다. 더 중요한 안전장치는 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 따라서 유찰로 배당액이 줄어 데이터상 미배당 인수액이 계산되더라도 해당 임차인에 대한 실질 매수인 인수는 0원*으로 봅니다.
박수빈은 전입일 2024.11.29.로 말소기준보다 뒤이고, 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요하지만, 선순위 대항력에 따른 보증금 승계 대상은 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건 3.23억은 최근 거래보다 높다
엠펠리체(830-5)는 30세대, 사용승인일 2018.11.14.입니다. 대상 전용면적 35.98㎡와 일치하는 거래를 포함한 최근 실거래 7건의 전체 평균은 308,785,714원이고, 최근 12개월 5건 평균은 307,900,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 전용 35.98㎡ 4층 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.98㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 35.98㎡ | 4 | 309,500,000원 |
| 2026.05 | 35.98㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2026.05 | 37.05㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 37.05㎡ | 3 | 313,000,000원 |
| 2024.07 | 35.98㎡ | 2 | 313,000,000원 |
| 2023.12 | 35.98㎡ | 3 | 309,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 5건 | 307,900,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 323,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.9%입니다. 최신 거래 315,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -1.0%로 하락 방향이므로, 전체 평균만 놓고 가격을 후하게 평가할 근거도 없습니다. 현재 신건 가격을 “시세보다 싸다”라고 볼 수 없는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,322,000원 |
| 1. 임차인 정주형 보증금 | 304,000,000원 | 304,000,000원 |
| 2. 근저당 · 윤송원 | 60,000,000원 | 13,678,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 304,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 정주형 보증금 304,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
유찰 시나리오 — 숫자상 인수액과 특별조건을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 323,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 258,400,000원 | 50,017,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 206,720,000원 | 100,974,080원 | 실질 0원* |
* 정주형 임차보증금에 관한 계산상 미배당 승계액입니다. 이 사건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 화곡4동주민센터 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·시장이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 2·5호선 까치산역과 5호선 신정역·목동역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층, 사용승인일 2018.11.14.이며 승강기·지하주차장·도시가스 난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측·서측 약 5M 내외, 남측 약 8M 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 정주형 배당관계 확인. 대항력·우선변제권이 있는 보증금 304,000,000원의 배당요구 및 특별조건 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 박수빈 점유 확인. 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 점유부분도 미상이므로 현황과 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 323,000,000원은 최근 12개월 평균 307,900,000원의 104.9%이며 최신 거래 315,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -1.0%이므로 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이지만, 신건 가격까지 안전한 것은 아니다”
이 사건의 권리분석 포인트는 분명합니다. 정주형은 보증금 304,000,000원의 선순위 대항력 임차인이지만 현재 323,000,000원 매각가에서는 보증금이 전액 배당됩니다. 유찰로 미배당액이 생기는 경우도 매각조건상 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 실질 인수는 0원*입니다. 박수빈은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 실질취득 323,000,000원은 최근 12개월 평균 307,900,000원의 104.9%이고 최신 거래 315,000,000원보다 높으며, 거래 추세도 -1.0%입니다. 따라서 이 물건은 특별매각조건 덕분에 인수 위험은 크게 낮아졌지만, 현재 회차에는 가격 메리트가 확인되지 않는 다세대 물건으로 정리하는 것이 맞습니다.
