서울북부지방법원 2025타경13252. 서울 강북구 미아동 44-23의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 강제경매입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,613,013,950원으로 신건입니다. 건물은 1988년 7월 27일 사용승인된 연와조 평스라부지붕 지하 1층·지상 2층이고, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김순옥입니다.
등기권리만 보면 핵심은 2023년 10월 11일 삼인피에프브이 주식회사의 240,000,000원 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 2025년 9월 16일에는 같은 채권자에 의해 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 등기보다 임차인과 재개발 단계에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13252 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 44-23 · 서울특별시 강북구 도봉로6길 28-10 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 1988년 7월 27일 사용승인 · 연와조 평스라부지붕 · 지하 1층, 지상 2층 |
| 소유자 | 김순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 1,613,013,950원 / 1,613,013,950원 (신건) |
| 청구금액 | 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2022년 9월 7일 삼인피에프브이 주식회사가 2020년 8월 10일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 가처분을 설정했지만, 이 가처분은 2023년 9월 26일 해제로 말소됐습니다. 이후 2023년 10월 11일 같은 회사가 청구금액 240,000,000원의 가압류를 설정했고, 이 권리가 이 사건의 말소기준입니다. 2025년 9월 16일 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 확정 인수는 4,000원부터
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정태진 | 1층 좌측 | 2009.07.15 | 4,000원 | 2025.10.21 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 해당 없음 |
| 김명수 | 미상 | 1995.09.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정재 | 미상 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정태진은 전입일이 2009년 7월 15일로 말소기준보다 빠르고, 배당요구는 했지만 우선변제권이 없는 구조로 계산돼 있습니다. 예상배당에서도 정태진에게 배당되는 금액은 0원이고, 보증금 4,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
문제는 김명수와 이정재입니다. 전입일은 각각 1995.09.27, 2022.04.18로 모두 말소기준인 2023.10.11보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 단순히 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 실제 보증금이 존재하고 대항요건이 충족된다면 매수인의 추가 인수액이 생길 수 있어, 현재 계산되는 4,000원은 확정된 인수액의 하한일 뿐입니다.
③ 재개발 — 관리처분계획인가 이후 단계
이 물건은 일반 단독주택 경매로만 보면 안 됩니다. 강북구 사실조회 회신과 사업시행자 교보자산신탁 주식회사 회신에 따르면, 본건 부동산이 속한 강북3재정비촉진구역 도시정비형 재개발사업은 2026.03.31 관리처분계획인가를 받았고 2026.04.03 고시가 진행됐습니다.
재개발정비사업 조합은 구성되지 않았고, 사업시행자는 교보자산신탁 주식회사입니다. 관리처분계획인가 이후라는 점은 단순한 장래 개발 기대 수준이 아니라 사업 절차가 상당히 진행된 상태라는 뜻이므로, 입찰자는 이 부동산이 현재 재개발 사업에서 어떤 권리와 보상관계에 놓여 있는지를 사업시행자 자료와 인가·고시 원문으로 직접 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,613,013,950원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,530,140원 |
| 인수 · 임차인 정태진 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 삼인피에프브이 주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 7번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,354,483,810원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 18,530,140원과 갑구 6번 가압류 240,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여가 1,354,483,810원으로 계산됩니다. 정태진 보증금 4,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 임차인 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 정태진 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,613,013,950원 | 0원 | 4,000원 | 1,354,483,810원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,290,411,160원 | 0원 | 4,000원 | 1,035,107,048원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,032,328,928원 | 0원 | 4,000원 | 779,605,639원 |
계산상 정태진의 인수액 4,000원은 회차와 관계없이 동일합니다. 다만 김명수·이정재의 보증금은 미상이라, 유찰로 최저가가 내려가더라도 두 사람에 관한 추가 인수위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 유찰가만 보고 실질취득비용이 확정됐다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 미아동 소재 지하철 4호선 미아사거리역 남동측 인근이며, 주거용 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 4호선 미아사거리역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 전기·위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 1988년 7월 27일 사용승인된 연와조 평스라부지붕 지하 1층·지상 2층 건물이고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김명수·이정재 보증금 확인. 두 사람 모두 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 정태진 인수 확인. 정태진 보증금 4,000원은 예상배당에서 배당되지 않고 매수인 전액 인수로 계산돼 있습니다.
- 관리처분계획 원문 확인. 2026.03.31 관리처분계획인가 및 2026.04.03 고시 내용과 본건 부동산의 구체적 권리관계를 대조해야 합니다.
- 사업시행자 확인. 재개발정비사업 조합은 구성되지 않았고 사업시행자는 교보자산신탁 주식회사입니다. 사업시행자 사실조회 회신과 최신 사업자료를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 단독주택이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 매각 대상의 일치 여부를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 가격만으로 판단 금지. 감정가와 최저가는 동일한 신건이지만, 이 물건은 임차인 인수 가능성과 재개발 권리관계가 가격보다 먼저 해결돼야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “안전한 낙찰”은 다르다
이 사건은 말소기준 이후 등기권리가 정리된다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 그렇지 않습니다. 정태진의 보증금 4,000원은 매수인 인수로 계산되고, 김명수·이정재는 전입일이 말소기준보다 앞서면서 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수금액을 확정할 수 없습니다.
동시에 강북3재정비촉진구역은 이미 2026.03.31 관리처분계획인가와 2026.04.03 고시까지 진행됐습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 신건 감정가가 싸냐 비싸냐보다 미상 임차인의 실체와 재개발 사업상 권리관계를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다. 현재 확인되는 실질취득 하한은 1,613,017,950원이지만, 두 미상 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 최종 실질취득액을 고정할 수 없습니다. 등기는 정리되지만, 입찰 전 확인해야 할 핵심 위험은 남아 있는 물건입니다.
