서울북부지방법원 2025타경13253. 동대문구 장안동 공감대 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 문주석은 2008.05.02 매매를 원인으로 2008.06.26 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 300,000,000원으로 등기됐습니다. 현재 경매의 채권자는 박미승, 청구액은 86,663,014원입니다.
이 사건에서 가격만 먼저 보면 760,000,000원이 770,000,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 그 비교는 그대로 투자 판단에 쓰기 어렵습니다. 확인되는 실거래는 2022.04 한 건뿐이고, 거래 전용면적은 84.95㎡인 반면 시세 비교 기준 면적은 153.3㎡로 서로 일치하지 않습니다. 여기에 임차인 보증금까지 미상이므로, “최저가가 시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13253 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 380-1 공감대 2층 202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 제2층 제202호 · 사용승인일 2004.03.20 |
| 소유자 | 문주석 (2008.05.02 매매 · 2008.06.26 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 760,000,000원 / 760,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박미승 / 86,663,014원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2015년 전입 임차인
말소기준으로 판정된 권리는 2025.09.08 임의경매개시결정입니다. 김영숙의 전입일은 2015.11.02로 이보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 이용관계도 미상이므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
2025.04.10에는 액트캐쉬대부 명의 채권최고액 480,000,000원 근저당권과 박미승 명의 채권최고액 120,000,000원 근저당권 설정 내역이 있고, 2025.10.31 두 근저당권은 주식회사세명대부로 이전된 등기가 이어집니다. 같은 날 엠지캐피탈주식회사 질권, 2025.11.12 주식회사라온대부·주식회사로그자산대부 질권 등기도 연결되어 있습니다. 반면 2026.02.11 동대문구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 분류됩니다. 근저당 이전·질권 부기등기의 최종 말소관계는 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문을 맞춰 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 비어 있어 인수액도 확정 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영숙 | 202호 | 2015.11.02 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 98.7%지만 ‘싸다’는 결론은 금지
공감대(380-1)의 확인되는 실거래는 1건입니다. 2022.04, 전용 84.95㎡, 11층이 770,000,000원에 거래됐습니다. 평균·최고·최저 거래가도 모두 770,000,000원으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 84.95㎡ | 11 | 770,000,000원 |
| 평균 | 1건 | — | 770,000,000원 |
명목 최저가 760,000,000원은 이 실거래의 98.7%입니다. 하지만 시세 비교 기준 면적 153.3㎡와 실제 거래 면적 84.95㎡가 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2022.04이고 표본은 1건뿐입니다. 따라서 98.7%라는 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 760,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,000,000원 |
| 신청채권자 · 박미승 | 86,663,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 750,000,000원 |
현재 회차 시뮬레이션은 집행비용 10,000,000원, 소유자 잔여 750,000,000원, 신청채권자 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김영숙 보증금도 미상이므로 이 표만으로 실제 배당과 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평중학교 북서측 인근. 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·숙박시설·교육시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 장한평역이 있습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 2004.03.20 사용승인, 지하 1층·지상 15층. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 5,355,000원/㎡, 토지면적 966.1㎡, 지목 대, 주상용입니다.
- 환금성. 공감대(380-1)는 24세대이며 확인되는 실거래 표본이 2022.04 한 건뿐이고 대상 면적과도 일치하지 않아, 시세·환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영숙 임대차 확인. 2015.11.02 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 최우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 매수인 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 770,000,000원 실거래는 2022.04·84.95㎡로, 시세 비교 기준 면적 153.3㎡와 일치하지 않습니다.
- 근저당 이전·질권 확인. 2025.04.10 설정된 근저당권과 2025.10.31 이후 세명대부 이전·질권 부기등기의 현재 말소관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용 사이의 실제 사용·행정상 허용관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제, 체납 관리비가 있는지 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “98.7%보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건의 명목 최저가는 760,000,000원이고 확인되는 2022.04 실거래는 770,000,000원입니다. 표면상 비율은 98.7%입니다. 그러나 거래 면적이 맞지 않고 표본도 한 건뿐이라 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 무엇보다 김영숙이 2015.11.02 전입했고 보증금과 확정일자가 미상이므로, 현재 단계에서는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 가격 비교보다 임차인 보증금 확인이 먼저입니다. 보증금이 확인된 뒤에야 760,000,000원이 싼지 비싼지를 제대로 판단할 수 있습니다.
