서울남부지방법원 2026타경3106. 강서구 화곡동 엠펠리체 201호, 전용 35.76㎡의 다세대 주택입니다. 권리분석의 핵심은 2024.02.08. 등기된 문선영의 주택임차권입니다. 임대차는 2019.12.01. 체결됐고 2020.01.31. 전입·점유가 시작됐으며, 보증금은 262,500,000원입니다. 이 임차권은 2025.09.22. 강서구 압류보다 앞서므로 원칙적으로 선순위 인수 문제를 따져야 합니다.
하지만 이 사건에는 중요한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 문선영 임차권에 관해서는 룰상 선순위 인수 가능성이 있더라도 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 맞습니다. 현재 신건 매각가 285,000,000원에서는 배당표상 임차보증금 262,500,000원이 전액 배당되는 구조이기도 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3106 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 400-56 엠펠리체 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로 221-15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 35.76㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이상현 · 단독소유 |
| 사용승인일 | 2017-10-26 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 262,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별매각조건
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문선영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020-01-31 | 2019-12-02 | 262,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으며, 문선영의 보증금 262,500,000원을 별도의 보증기관 보증금과 중복 합산할 사안도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 신건이 높다
엠펠리체 전용 35.76㎡·35.97㎡ 거래 6건은 253,000,000원부터 330,000,000원까지 분포합니다. 전체 평균은 287,500,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 279,000,000원 1건이며, 신건 최저가 285,000,000원은 이 금액의 102.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 35.76㎡ | 4 | 279,000,000원 |
| 2024.01 | 35.76㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2023.08 | 35.97㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.07 | 35.97㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 35.97㎡ | 5 | 303,000,000원 |
| 2021.06 | 35.76㎡ | 2 | 253,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.76㎡ | 1건 | 279,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 임차인 문선영 보증금 | 262,500,000원 | 262,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,500,000원 | 17,710,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 285,000,000원 가정에서는 문선영 임차보증금 262,500,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 17,710,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 미배당은 244,790,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 특별매각조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 조건 확인이 더 중요해진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 285,000,000원 | 0원 | 17,710,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 228,000,000원 | 38,492,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 182,400,000원 | 83,453,600원 | 0원 |
위 시나리오의 38,492,000원·83,453,600원은 선순위 임차권을 일반적인 방식으로 계산했을 때의 룰상 인수액입니다. 그러나 이 사건에는 문선영 임차권에 대해 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있으므로, 그 조건이 각 매각회차에도 그대로 적용되면 문선영에 대한 실질 인수는 0원입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 특별매각조건 문구가 해당 회차에도 유지되는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 화곡역 남측 인근이며, 주위는 다세대주택 밀집지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 화곡역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호이며, 사용승인일은 2017-10-26입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,934,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 엠펠리체는 16세대 규모이며, 확인된 동일 면적대 실거래는 6건입니다. 최근 거래가 과거 대비 -3.5%로 내려온 흐름은 가격 판단에 보수적으로 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 문선영 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가 285,000,000원은 최근 거래 279,000,000원보다 높고 최근 흐름은 -3.5%입니다.
- 유찰 시 재검토. 1회 유찰 시 매각가는 228,000,000원, 2회 유찰 시 182,400,000원입니다. 각 회차에도 특별매각조건이 유지되는지가 가격보다 먼저 확인될 사항입니다.
- 현장 점검. 다세대주택은 내부 상태, 누수, 주차, 공용관리 상태에 따라 실제 가치 차이가 커질 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 매각기일의 최신 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 표면만 보면 262,500,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 하지만 특별매각조건이 그 임차인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해, 제공된 조건대로라면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 권리의 가장 큰 장애물은 해소돼 있습니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 실질취득 285,000,000원은 최근 12개월 거래 279,000,000원의 102.2%이고, 최근 거래 추세도 -3.5%입니다. 전체 평균 287,500,000원만 근거로 현재 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 권리는 특별조건 확인 후 접근 가능, 신건 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 특별매각조건이 실제 매각·말소 단계까지 확실히 작동하는지 확인하고, 최근 시세보다 낮은 가격에서 진입하느냐에 있습니다.
