서울남부지방법원 2026타경3114. 영등포구 양평동6가 엠케이빌딩2 제10층 제1002호로, 사건상 물건종류는 오피스텔이며 감정평가상 현재 공동주택(침실2·거실 및 주방1·화장실1)으로 이용 중입니다. 전용면적 표본은 24.79㎡, 사용승인일은 2021.12.23., 건물은 13층 중 10층입니다. 현재 소유자 김보배는 2022.07.20. 매매를 원인으로 370,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 있음”이 아닙니다. 정영희는 2022.08.12. 전입·점유를 시작했고, 임차권등기는 2024.02.20. 등기됐으며 보증금은 370,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2026.01.13. 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 그러나 특별매각조건이 바로 이 인수위험을 실질적으로 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3114 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 83 엠케이빌딩2 제10층 제1002호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 양평로30나길 2 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 공동주택(침실2·거실 및 주방1·화장실1) 이용 |
| 면적 / 층 | 24.79㎡ · 13층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김보배 (2022.07.20. 매매, 거래가액 370,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 336,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형, 특별매각조건으로 실질 0원
또 하나의 확인 포인트는 갑구 3-1번 민간임대주택등기입니다. 2022.08.12. 등기돼 현재 등기 흐름에 남아 있습니다. 앞선 1-1번 민간임대주택등기는 같은 날 말소됐지만, 김보배 소유권이전과 함께 다시 설정된 3-1번 등기는 별도로 확인해야 합니다. 이 사건은 임차권 특별조건만 보고 끝내기보다, 매각기일 전 등기사항과 매각조건의 최종 상태를 함께 대조하는 편이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정영희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 370,000,000원 | 2022.08.12 | 대항력 有 우선변제 無 실질 승계 0원 |
임차권등기에는 확정일자 2022.07.21., 보증금 370,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자 2022.08.12.가 기재돼 있습니다. 배당표상 우선변제권은 없는 것으로 반영됐습니다. *특별매각조건이 없다면 보증금 370,000,000원이 매수인 인수 위험으로 계산되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 3.36억’
이 사건은 특별매각조건으로 정영희 임차인의 실질 인수가 0원이므로, 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득가 336,000,000원입니다. 제공된 MK유앤미2 거래 표본은 4건이며 평균은 363,250,000원, 최신 거래는 2022.11. 368,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 27.13㎡ | 4 | 368,000,000원 |
| 2022.08 | 26.3㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2022.02 | 26.28㎡ | 7 | 355,000,000원 |
| 2022.02 | 24.79㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 363,250,000원 |
실질취득가 336,000,000원은 제공된 실거래 평균 363,250,000원의 92.5%이고, 최신 거래 368,000,000원보다도 낮습니다. 다만 여기서 “현재 시세보다 싸다”고 단정하면 안 됩니다. 표에 확인되는 거래가 모두 2022년이기 때문입니다. 따라서 92.5%라는 숫자는 제공된 거래표본과의 비교값으로는 유효하지만, 2026년 매각기일의 현재 시장가를 그대로 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,504,000원 |
| 인수 · 임차인 정영희 보증금 | 370,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 330,496,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 주택도시보증공사의 미배당액은 39,504,000원입니다. 일반적인 인수형 계산에서는 임차인 보증금 370,000,000원이 매수인 인수액으로 잡히지만, 이 사건은 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 39,504,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 268,800,000원 | 264,236,800원 | 105,763,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 215,040,000원 | 211,229,440원 | 158,770,560원 | 0원 |
특별매각조건은 정영희 임차권에 관한 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 적용됩니다. 따라서 유찰로 매각가가 낮아져 신청채권자의 미배당액이 커져도, 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선유도역(지하철 9호선) 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 남동측에 선유도역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 10층, 사용승인일 2021.12.23.이며 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 약 12m·북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이고 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. MK유앤미2는 총 16세대이며 제공된 실거래는 4건입니다. 거래 표본 수가 많지 않고 최신 표본이 2022.11.이라 가격 확인에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 유지되는지 최종 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 정영희 임차권등기는 보증금 370,000,000원의 선순위 대항력 권리입니다. 말소 조건의 이행 주체와 시점을 확인하는 것이 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1번 민간임대주택등기가 등기 흐름에 남아 있으므로 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 가격은 현재 실거래로 재검증. 제공된 실거래 평균은 363,250,000원이고 실질취득은 그 92.5%지만, 표본 거래는 2022년입니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가상 공동주택으로 이용 중입니다. 실제 사용·전입·금융·세무 판단은 해당 용도 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 기계식주차·관리비 확인. 기계식주차 설비와 공용부분 관리비 등 현장 비용 요소를 확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 이 사건은 특별조건이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 보증금 370,000,000원의 정영희 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 전형적인 대항력 인수형입니다. 최저가 336,000,000원보다 보증금이 더 크기 때문에 특별조건이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 구조로 봐야 합니다.
하지만 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 조건이 명시돼 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 정영희 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득가는 336,000,000원으로 계산하며, 제공된 실거래 평균 363,250,000원 대비 92.5%입니다.
다만 이 가격 비교의 표본은 모두 2022년 거래이고, 갑구에는 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 결론은 “주된 임차권 인수위험은 특별조건으로 해소되지만, 조건 확인과 현재 시세 검증이 필수인 물건”입니다. 최저가만 보고 단순한 저가 매물로 판단하기보다는 특별매각조건의 법적 효과와 최신 시세를 모두 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.
