서울북부지방법원 2025타경13378. 서울 동대문구 장안동 에스아이팰리스장안센텀 15층 1508호로, 감정평가상 아파트(복층)로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 215,000,000원입니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 213,125,000원과 큰 차이가 없어 보이지만, 권리관계까지 붙이면 이야기가 완전히 달라집니다.
등기부 을구 1번에는 신윤경 명의의 전세금 200,000,000원 전세권이 2024.03.04. 설정돼 있고, 그 뒤인 2024.03.26. 윤순실의 근저당권 100,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 매각물건명세서에는 을구 1번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저매각가만을 실질 가격으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 416-1 에스아이팰리스장안센텀 15층 1508호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 한천로2길 84 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(복층)로 이용 중 |
| 소유자 | 정영희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 건물 · 15층 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2억원 전세권
권리분석의 순서는 명확합니다. 2024.03.04. 설정된 신윤경의 전세권이 2024.03.26. 말소기준 근저당보다 22일 앞섭니다. 전세금은 200,000,000원, 범위는 건물 전부이고 존속기간은 2023.04.14.부터 2025.04.14.까지로 등기돼 있습니다. 매각물건명세서가 이 전세권의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 권리상 가장 먼저 반영해야 할 금액은 바로 이 2억원입니다.
반면 2024.03.26. 윤순실의 근저당권은 말소기준권리이고, 2025.10.02. 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 즉 이 사건은 “후순위 권리가 많아서 위험한 물건”이 아니라, 말소기준보다 앞선 단 하나의 선순위 전세권이 금액상 매우 큰 물건입니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 1명, 전입도 말소기준보다 앞선다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신윤경 | 1508호 · 미상 | 2023.04.14 | 미상 | 미상 등기상 전세금 200,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 |
실제 조사된 임차인은 신윤경 1명입니다. 전입일은 2023.04.14.로 말소기준 근저당 2024.03.26.보다 빠르며, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 현황조사상 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 별도로 등기부에는 같은 신윤경 명의의 전세금 200,000,000원 전세권이 존재합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 415,000,000원을 봐야 한다
에스아이팰리스장안센텀은 99세대, 2020.11.27. 준공입니다. 비교 거래는 전용 13.08㎡~14.21㎡ 범위이며, 최근 12개월 표본은 4건입니다. 최근 12개월 평균은 213,125,000원, 최신 거래는 2026.07. 220,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 거래보다 -0.9% 낮아 하락 추세도 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.14㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 14.14㎡ | 11 | 224,500,000원 |
| 2026.01 | 13.88㎡ | 18 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 13.88㎡ | 8 | 198,000,000원 |
| 2025.06 | 14.21㎡ | 8 | 194,000,000원 |
| 2025.05 | 13.88㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2025.02 | 14.21㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.07 | 13.88㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2024.06 | 14.21㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2024.04 | 13.08㎡ | 11 | 216,000,000원 |
| 2021.10 | 14.21㎡ | 8 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 213,125,000원 |
최저가 215,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 100.9%로 평균보다 약간 높습니다. 전체 11건 평균은 214,318,181원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 더 중요한 것은 전세권 인수입니다. 최저가 215,000,000원에 인수 전세권 200,000,000원을 더한 실질취득 415,000,000원은 최근 12개월 평균의 194.7%, 최신 거래 220,000,000원의 188.6% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 을구 1번 전세권 · 신윤경 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 윤순실 | 100,000,000원 | 11,190,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 신윤경 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권총액 500,000,000원, 예상 배당 211,190,000원, 미배당 288,810,000원, 소유자 잔여 0원입니다. 집행비용은 3,810,000원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보고 판단하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 215,000,000원 | 211,190,000원 | 288,810,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 331,208,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 365,126,400원 |
1회 유찰 시 최저가는 172,000,000원, 2회 유찰 시 137,600,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율만으로 메리트를 계산할 수 없는 구조입니다. 말소되지 않는 전세권 200,000,000원의 인수 조건이 핵심이기 때문에, 유찰 후에도 반드시 전세권 처리와 실제 인수범위를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 아파트(복층)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 장한평역 북서측 인근으로 아파트·주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물이며 외벽은 석재붙임 및 몰탈위페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(장안평일대)에 해당합니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 북측과 서측으로 도로가 소재하고 공시지가는 8,372,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 아파트를 대상으로 한 토지거래계약에관한허가구역이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있어 적용 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 을구 1번 전세권 200,000,000원이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 최우선으로 다시 확인합니다.
- 신윤경 권리관계 확인. 임차인·전세권자·경매 채권자가 같은 사람이므로 전세계약, 점유, 경매신청채권의 관계를 대조합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현황조사상 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 원본 서류 보완이 필요합니다.
- 시세 기준은 실질취득. 최저가 215,000,000원이 아니라 인수 전세권을 포함한 실질 부담을 최근 12개월 평균 213,125,000원 및 최신 거래 220,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -0.9%이므로 과거 전체 평균만으로 가격을 낙관하지 않습니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 12.3회·낙찰률 5.0%를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 판단합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 매각기일 2026.09.08. 기준 아파트 대상 허가구역 지정기간이 진행 중이므로 실제 적용 범위를 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — “2.15억짜리 아파트”로 보면 안 된다
이 사건의 감정가와 신건 최저가는 215,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균도 213,125,000원이라 숫자 하나만 놓고 보면 시장가 근처로 보일 수 있습니다. 하지만 말소기준보다 먼저 설정된 신윤경 전세권 200,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점이 결론을 뒤집습니다.
현재 회차 기준 보수적 실질취득 부담은 415,000,000원. 최근 12개월 평균의 194.7%입니다. 여기에 임차보증금·확정일자 미상, 동일인이 임차인·전세권자·경매 채권자로 등장하는 관계 확인 필요성, 최근 가격 추세 -0.9%, 단지 경매 평균 유찰 12.3회·낙찰률 5.0%까지 겹칩니다. 따라서 최저가가 시세와 비슷하다는 이유로 접근할 물건이 아닙니다. 이 사건은 가격보다 먼저 “전세권 2억원을 실제로 어떻게 인수하게 되는가”를 확정해야 하는 권리확인 우선형입니다.
