서울남부지방법원 2026타경3136. 강서구 마곡동 마곡시티빌 503호, 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층이며, 사용승인일은 2021.09.06입니다. 현재 소유자는 박일성, 2021.12.08 매매를 원인으로 거래가액 362,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 겉으로 보면 상당히 위험해 보입니다. 임차인 류규분의 임대차계약일은 2021.11.09, 확정일자는 2021.11.12, 전입·점유개시는 2021.12.14이고 보증금은 357,000,000원입니다. 반면 말소기준으로 계산된 압류는 2023.06.28입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별조건이 붙었습니다. 매각물건명세서상 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 배당표상 발생하는 미배당액 3,826,000원은 계산상 존재하지만, 이번 매각에서는 실질 인수액 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.88㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2021.09.06 |
| 소유자 | 박일성 · 거래가액 362,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 359,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 357,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 특별조건으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.06.28 계양세무서장 관련 압류입니다. 이후 2023.12.27 임차권등기, 2025.12.24 추가 압류, 2026.01.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 등기 시점만 볼 것이 아니라 류규분의 실제 전입·점유개시일인 2021.12.14를 봐야 하며, 이는 말소기준일보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류규분 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.14 / 2021.11.12 | 357,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
류규분은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 있고, 전입도 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 미배당 보증금의 매수인 인수 여부가 핵심 위험이 되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 신건 359,000,000원은 실거래 평균보다 높다
마곡시티빌은 총 16세대이고, 대상 전용면적은 28.88㎡입니다. 수집된 실거래는 2021.11부터 2022.10까지 11건이며 평균은 346,727,272원입니다. 최저매각가 359,000,000원은 이 평균의 103.5%입니다. 특별조건 덕분에 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 359,000,000원이며, 역시 이 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 26.44㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2022.03 | 29.36㎡ | 6 | 357,000,000원 |
| 2022.03 | 28.55㎡ | 3 | 357,000,000원 |
| 2022.03 | 28.55㎡ | 2 | 357,000,000원 |
| 2022.03 | 28.88㎡ | 2 | 357,000,000원 |
| 2022.02 | 28.88㎡ | 4 | 357,000,000원 |
| 2022.01 | 28.88㎡ | 6 | 357,000,000원 |
| 2021.12 | 29.75㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2021.12 | 28.88㎡ | 5 | 362,000,000원 |
| 2021.12 | 28.88㎡ | 3 | 362,000,000원 |
| 2021.11 | 29.63㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 346,727,272원 |
표본의 최저 거래는 198,000,000원, 최고 거래는 375,000,000원이고, 최신 거래는 2022.10의 198,000,000원입니다. 거래 시점이 매각기일보다 상당히 앞서 있으므로 이 표본만으로 현재 시세를 단정하기보다는, 제공된 가격 비교 수치상 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 103.5%라는 점까지만 보수적으로 읽는 편이 적절합니다. 적어도 이 데이터에서는 신건 359,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,826,000원 |
| 1. 임차인 류규분 보증금 | 357,000,000원 | 353,174,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 류규분 보증금의 부족분은 3,826,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 명목 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당·인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 359,000,000원 | 3,826,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 287,200,000원 | 74,620,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 229,760,000원 | 131,256,640원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 있어 류규분 임차권의 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다. 따라서 제공된 각 회차의 계산상 인수액은 참고값으로만 보고, 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일하게 보는 것이 정확합니다.
⑥ 등기상 추가 확인점
- 민간임대주택등기. 2022.03.21 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택이라고 기재되어 있습니다. 입찰 전 현재 등기상 상태와 매각 후 처리 내용을 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 압류. 2023.06.28 계양세무서장 관련 압류가 말소기준으로 계산되어 있으며, 2025.12.24 부천세무서장 관련 추가 압류도 있습니다. 데이터상 둘 다 매각으로 소멸합니다.
- 임차권등기. 류규분의 임차권등기는 2023.12.27 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유개시는 2021.12.14입니다.
- 강제경매. 2026.01.13 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 마곡중학교 북동측 인근으로, 주위에는 다세대·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 503호이며, 사용승인일은 2021.09.06입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 포함되어 있고 남측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있으며, 수평표면구역·대공방어협조구역, 절대보호구역·상대보호구역 등도 확인됩니다.
- 규모. 마곡시티빌은 16세대로, 수집된 실거래 표본은 11건입니다. 최신 수집 거래는 2022.10입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 문구 대조. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이번 매각의 핵심입니다. 입찰 당일 적용되는 매각조건과 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 낙찰가 359,000,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 359,000,000원으로 판단해야 합니다.
- 가격 메리트 과대평가 금지. 현재 최저가 359,000,000원은 수집된 최근 12개월 평균 346,727,272원의 103.5%입니다. 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
- 실거래 시점 확인. 수집된 거래가 2021.11~2022.10에 집중되어 있으므로 입찰 전 현재 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 등기부 및 매각서류 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 특별매각조건, 그리고 가격
이 물건은 보증금 357,000,000원의 대항력 임차인이 존재해 첫인상은 위험한 사건입니다. 신건 359,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 임차인 배당 부족분 3,826,000원이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 채권자의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한다는 특별매각조건이 있어, 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리 판단의 결론은 “보증금 357,000,000원을 통째로 인수한다”가 아니라 “특별조건이 정확히 적용되는 한 실질 인수 0원”입니다. 다만 가격은 별개입니다. 실질취득 359,000,000원은 수집된 최근 12개월 실거래 평균 346,727,272원의 103.5%이고, 최신 수집 거래도 2022.10의 198,000,000원입니다. 현재 데이터만 놓고 보면 권리 리스크는 특별조건으로 크게 줄었지만, 신건 가격에는 할인 메리트가 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기와 16세대 규모까지 고려하면, 입찰의 핵심은 특별조건 원문 확인과 가격 보수성입니다.
