서울북부지방법원 2025타경13578. 서울 도봉구 창동 성일월드빌 4층 402호, 전용 31.78㎡의 다세대주택입니다. 2012.04.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층으로, 방2·거실/주방·화장실2·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 김성준입니다. 2013.06.20. 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 108,900,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 2024.11.28. 조성구 근저당 70,000,000원, 2025.11.07. 임의경매개시결정이 이어집니다.
권리 구조만 보면 기준권리보다 뒤에 있는 조성구 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 임대관계는 감정평가서상 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 보이지 않는다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 492 성일월드빌 4층 402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 덕릉로60길 135-12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 31.78㎡ · 방2·거실/주방·화장실2·발코니·현관 · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김성준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조성구 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 근저당의 미배당은 매수인 인수가 아니다
2012.12.12. 우리은행 근저당 588,000,000원은 2013.03.14. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 그 이후인 2013.06.20. 우리은행 근저당 108,900,000원입니다. 2024.11.28. 조성구가 설정한 후순위 근저당 70,000,000원과 2025.11.07. 경매개시결정은 모두 이보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 62.5%라는 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
제시된 성일월드빌 실거래는 2022.04 거래 한 건입니다. 거래면적은 54.25㎡, 거래가는 200,000,000원, 거래층은 5층입니다. 반면 경매 대상은 31.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 54.25㎡ | 5 | 200,000,000원 |
수치상 최저매각가 125,000,000원은 이 비교거래 200,000,000원의 62.5%입니다. 그러나 대상면적 31.78㎡와 거래면적 54.25㎡가 다르고, 거래시점도 2022.04이므로 이 한 건을 현재 대상 호수의 직접 시세로 삼기는 어렵습니다. 따라서 “비교거래보다 62.5%이므로 싸다”는 결론은 유보하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 108,900,000원 | 108,900,000원 |
| 2. 근저당 · 조성구 | 70,000,000원 | 13,550,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 178,900,000원 중 예상배당은 122,450,000원, 미배당은 56,450,000원입니다. 조성구의 70,000,000원 중 예상배당은 13,550,000원이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 125,000,000원 | 122,450,000원 | 56,450,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 81,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 100,740,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신장초등학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택과 빌라를 중심으로 소규모 아파트 단지가 혼재한 일반 주택지대입니다. 인근 간선도로변에는 근린생활시설·점포·상가가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장은 도보 약 1~23분 거리에 있습니다. 지하철역은 다소 원거리에 있어 일반 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2012.04.24. 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호입니다. 급배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 평지의 가로장방형이고 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·역사문화환경보존지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 공시지가. 2,663,000원/㎡이며 토지면적은 290.0㎡입니다.
- 위반건축물 비고. 매각물건명세서에는 위반건축물 등재 관련 비고가 있으나 본건과 관련 없음으로 기재되어 있습니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 성일월드빌은 총 11세대이고 제시된 실거래 표본은 1건입니다. 대상면적과 일치하지 않아 거래가격의 직접 비교 가능성이 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2013.06.20. 우리은행 근저당 108,900,000원이 기준이며 이후 조성구 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 다시 확인합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 배당 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 확인합니다.
- 가격 비교 주의. 200,000,000원 실거래는 54.25㎡이고 대상은 31.78㎡입니다. 62.5%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 125,000,000원, 1회 유찰 시 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 각 회차에서 실제 비교 가능한 거래를 다시 대조합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 조성구 채권의 미배당이 커져도 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
- 위반건축물 비고 확인. 본건과 관련 없음으로 기재된 위반건축물 관련 사항도 매각물건명세서 원문에서 해당 호수와의 관계를 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘비교 가능한 시세’가 먼저다
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준인 2013.06.20. 우리은행 근저당 이후의 조성구 근저당과 경매개시결정은 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 실제 점유관계는 최종 확인이 필요합니다.
가격에서는 더 신중해야 합니다. 확인되는 실거래 200,000,000원은 2022.04의 54.25㎡ 거래인데 대상은 31.78㎡입니다. 최저가가 비교거래의 62.5%라는 수치는 눈에 띄지만, 면적이 다른 한 건의 거래만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 이 물건은 권리는 검토 가능, 가격은 동일·유사 면적의 실제 거래 확인 후 판단이 핵심입니다.
