서울북부지방법원 2025타경13623. 서울 강북구 수유동의 2층 201호 다세대주택으로, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 289,000,000원입니다. 현재 소유자는 안희숙이며 2022.08.25. 매매로 251,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 250,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 데이터상 말소기준으로 선언된 2024.02.29. 강북구 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.08.04.에 전입·점유를 시작한 심지호입니다. 심지호의 보증금은 250,000,000원이고, 2024.04.16. 임차권등기까지 마쳤으며 2024.05.09. 경정등기로 확정일자가 2022.07.25.로 기재됐습니다. 즉 확약이 없었다면 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤니까 소멸한다”라고 끝낼 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13623 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 486-61 2층 201호 · 인수봉로20나길 35-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 안희숙 · 2022.08.25. 매매 · 거래가액 251,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.02.29. 갑구 13번 압류 · 강북구(서울특별시) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2.5억 인수형을 확약이 뒤집는다
심지호는 2022.08.04. 전입·점유를 시작해 말소기준일인 2024.02.29.보다 앞섭니다. 등기된 보증금은 250,000,000원이고, 임차권등기는 2024.04.16. 접수됐습니다. 이 구조만 놓고 보면 매각대금에서 보증금을 모두 돌려받지 못할 경우 잔액을 매수인이 부담할 수 있는 대항력 인수형입니다.
* 배당·시나리오 원자료에는 확약 반영 전 권리구조에 따라 매수인 인수액 250,000,000원이 표시돼 있습니다. 본 리포트의 실질 인수액은 2026.02.25. 확약을 우선 반영한 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 인적 기록은 2명
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심지호 제2층 제201호 전부 · 임차권등기 | 2022.08.04 2022.07.25 | 250,000,000원 | 본래 有 | 확약상 우선변제권만 주장 | 실질 0원* 대항력 포기·임차권 말소 확약 |
| 양다은 201호 · 주거 | 2025.07.17 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 대항력 인수 위험 없음 |
임차권등기 14-2번은 별도의 새 임차인이 아니라 기존 14번 임차권의 확정일자를 2022.07.25.로 경정한 등기입니다. 또한 보증공사 표기는 보증기관의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 한 명을 추가하거나 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 289,000,000원, 실거래 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 289,000,000원입니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교자료는 없어 이 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 현재 소유자 안희숙의 2022.08.25. 취득 거래가액은 251,000,000원이지만, 이는 과거 동일 호수의 소유권 취득가일 뿐 현재 시세를 대신하는 비교값으로 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 임차인 심지호 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,154,000원 |
신건 289,000,000원 가정 시 신청채권자 청구금액 250,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 34,154,000원입니다. 원자료의 심지호 매수인 인수 250,000,000원은 확약 반영 전 계산이며, 본 분석에서는 실질 0원*으로 조정합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 제2층 제201호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주변환경. 한빛맹학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·각급학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 우이신설선 삼양역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제201호이며 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 토지는 북동하향 완경사의 부정형이며 남측 및 북측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역 등이며, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.25. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 심지호 권리 재대조. 임대차계약일 2022.07.20., 확정일자 2022.07.25., 전입·점유 2022.08.04., 보증금 250,000,000원의 연결관계를 확인하세요.
- 양다은 점유 확인. 2025.07.17. 전입으로 대항력은 없지만 현재 실제 점유·명도 상태와 보증금 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사 신고는 대위·승계 표기로 별도 임차보증금을 추가하지 않습니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 289,000,000원에 대한 실거래 비교값이 없으므로 권리 안전성과 가격 매력도를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.5억 인수형이지만, 확약이 있다”
이 사건은 표면만 보면 상당히 위험합니다. 말소기준 2024.02.29.보다 앞선 2022.08.04. 전입·점유, 보증금 250,000,000원의 심지호가 있기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.02.25. 대항력을 포기하고 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출하면서 결론이 달라집니다. 룰상 250,000,000원 인수형 → 확약 반영 실질 인수 0원*입니다.
확약 밖의 양다은은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 보증기관의 대위·승계 신고도 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 현재 권리구조의 핵심은 “숨은 인수액”보다 확약의 유효성과 실제 말소 이행 확인입니다. 가격 측면에서는 신건 289,000,000원이 적정한지 판단할 실거래 비교값이 없으므로 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증이 맞는 결론입니다.
