서울북부지방법원 2025타경13632. 장안동 더시즌 10층 1004호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 내부를 오피스텔(방2·W/C·주방·거실 등)로 이용 중인 것으로 추정했습니다. 현장조사 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물현황도면·외관·탐문을 기준으로 판단한 점은 현장 리스크입니다.
소유자 양기혁은 2021.08.17. 거래가액 310,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택 등록에 따른 등기가 기재됐습니다. 이후 2023.10.17. 우리은행이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 임차인 한유림의 주민등록·점유개시는 같은 2023.10.17.이지만 권리분석 결과는 말소기준권리 이후로 판정되어 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13632 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 337-9 더시즌 10층 1004호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 답십리로72길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(방2·W/C·주방·거실 등) 이용 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 10층 1004호 |
| 소유자 | 양기혁 · 2021.08.17. 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤의 임차권·압류는 소멸
말소기준권리는 2023.10.17. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 국세 압류, 임의경매개시결정, 한유림의 주택임차권, 서울특별시 압류, 동대문구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 한유림의 임차권등기는 2025.11.17. 이루어졌고, 대항력 판정도 없음이므로 낙찰자의 보증금 승계 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한유림 | 제10층 제1004호 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2023.10.17 | 2023.09.19 | 2025.11.17 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 보증기관 승계 없음 |
한유림은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 250,000,000원이고 배당요구 사실도 확인됩니다. 다만 우선변제 배당액은 확정적으로 확인되지 않으므로 배당가능액을 임의로 계산해서는 안 됩니다. 매수인 인수액은 제공된 모든 회차 시나리오에서 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 346,000,000원으로 신건입니다. 동일 유형의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 346,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다. 전체 평균이나 과거 고가 거래를 근거로 가격 가점을 줄 자료도 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 346,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 276,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 221,440,000원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,644,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 가정상 잔여 · 소유자 교부 | - | 280,356,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치입니다. 우리은행 근저당은 채권최고액 60,000,000원 기준으로 전액 배당되는 시나리오이며, 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 한유림의 우선변제 배당액 역시 별도 확인이 필요하므로 확정액으로 단정하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 소재 장평초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정상 오피스텔(방2·W/C·주방·거실 등) 이용으로 추정되지만 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 14층 건물의 10층이며, 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비된 것으로 추정됐습니다.
- 토지. 토지면적 444.3㎡, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방형이며 남동측 폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 6,956,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등 제한사항이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원문 확인. 2021.08.17. 등록된 민간임대주택 관련 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 절차를 등기부·관련 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 은평세무서장·서울특별시·동대문구 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 배당관계 확인. 한유림은 대항력은 없지만 보증금 250,000,000원, 확정일자 2023.09.19., 배당요구 2025.11.17.이 확인됩니다. 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 현재 사용상태·하자·수선비를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 유형 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 감정가 346,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 가격과 특수등기는 별도 확인”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 실제 임차인은 한유림 1명이고 보증금은 250,000,000원이지만, 전입신고가 말소기준권리 이후로 판정되어 대항력이 없습니다. 말소기준 이후의 임차권과 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 권리가 단순하다고 해서 신건 346,000,000원이 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 비교 기준이 없으므로 가격 평가는 보류가 맞습니다. 여기에 말소기준권리보다 앞서 기재된 민간임대주택등기, 국세·지방세 압류 3건, 내부 미확인이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 특수등기·세금·가격 검증을 마친 뒤 접근할 물건”입니다.
