서울북부지방법원 2025타경13650. 동대문구 장안동 ‘다우하임’ 5층 501호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 사건 표시는 근린시설이고, 건물은 철근콘크리트조 지상 13층·지하 2층 중 5층 501호입니다. 사용승인일은 2018.08.28., 비교 면적은 전용 40.55㎡입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “임차권 선순위”가 아닙니다. 강양구는 2021.05.31. 주민등록, 2021.05.12. 확정일자, 보증금 241,500,000원으로 2023.06.09. 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.02.19. 압류보다 앞서므로 원래는 미배당 보증금의 인수 가능성이 있는 구조입니다. 실제 배당모형도 신건 가격에서 1,716,000원이 부족한 것으로 계산됩니다.
하지만 주택도시보증공사는 2026.02.13. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 강양구에 한해서는 룰상 부족분 1,716,000원이 있더라도 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약을 다른 점유자에게 확대 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 344-2 다우하임 5층 501호 · 도로명 장한로26가길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(방2, 욕실, 거실, 주방, 다용도실, 현관 등) |
| 규모 | 전용 40.55㎡ · 지상13층·지하2층 중 5층 · 28세대 · 사용승인 2018.08.28. |
| 소유자 | 서정훈 · 2019.08.16. 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 막았지만 끝이 아니다
말소기준은 2025.02.19. 관악세무서장 관련 압류입니다. 2018.09.18. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2019.05.30. 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증공사는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 양동화 | 501호 · 주거 전입 2024.03.04. | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 확약 밖 위험 |
| 강양구 | 제5층 제501호 전부 전입 2021.05.31. · 확정 2021.05.12. | 241,500,000원 | 우선변제 有 대항력 포기 확약 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 별도로 표시된 보증공사는 실제 임차인이 아니라 보증금 대위·승계에 따른 중복신고이므로 보증금을 한 번 더 합산하지 않습니다. 명세상 보증공사는 양동화 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있고, 한편 2026.02.13. 확약서는 “주택도시보증공사(양도전: 임차인 강양구)” 명의로 제출돼 있습니다. 따라서 확약의 효과는 강양구 임차권에만 적용하고, 양동화의 미상 보증금 위험까지 제거된 것으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 2.44억은 2.50억의 97.6%, 할인폭은 작다
다우하임 전용 40.55㎡에 대해 확인되는 거래 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2022.06. 3층 250,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 250,000,000원으로 집계돼 있습니다. 최저가 244,000,000원은 이 기준의 97.6%, 차이는 6,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 40.55㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.55㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
최저가가 최근 평균보다 낮기는 하지만 차이는 2.4%에 불과합니다. 게다가 거래 표본 자체가 1건이라 가격 대표성이 넓지 않습니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 크게 저렴하다”고 평가하거나 가격 가점을 주기 어렵습니다. 특히 양동화의 보증금이 실제 인수 대상으로 확인되면 실질취득액은 244,000,000원을 넘어갈 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 강양구 보증금 | 241,500,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 강양구 보증금 부족분은 1,716,000원으로 계산됩니다. 다만 2026.02.13. 확약으로 강양구는 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 그 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 양동화에게 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울장평초등학교 남측 인근으로, 주변은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 주상지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황은 방2·욕실·거실·주방·다용도실 등을 갖춘 오피스텔입니다. 아파트로 전제하면 안 됩니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 속하고, 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
- 토지. 토지면적 429.6㎡, 공시지가 6,106,000원/㎡, 주상용·평지·세로장방 형태입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 28세대 규모의 오피스텔·근린시설 성격으로, 비교 가능한 실거래도 1건뿐입니다. 대단지 주거상품처럼 두터운 거래 표본을 기대하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강양구 확약 원문 확인. 2026.02.13. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각기일까지 그대로 유효한지 원문을 대조하세요.
- 양동화 보증금 확인. 전입은 2024.03.04.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 보증공사 중복 합산 금지. 보증기관은 실제 임차인이 아니므로 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2022.11.25. 등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 낙찰 후 임대사업 관련 지위·의무의 영향을 확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 최저가 244,000,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 97.6%로 할인폭이 6,000,000원뿐입니다. 미상 인수금이 확인되면 실질취득액 기준으로 다시 시세와 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 현황상 오피스텔 이용입니다. 주택·업무시설 관련 세금, 대출, 전입 및 사용규제는 실제 공부와 용도 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 지워졌지만, 전체 인수가 0원인 사건은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 강양구의 보증금 241,500,000원입니다. 원래라면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이라 신건 배당 후 부족액 1,716,000원을 매수인이 인수하는 구조지만, 2026.02.13. 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 강양구에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그러나 여기서 “인수 0원”으로 분석을 끝내면 위험합니다. 별도 실제 임차인 양동화는 2024.03.04. 전입했고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 사람은 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 하며, 강양구 확약의 보호막도 적용되지 않습니다. 가격 역시 최저가가 최근 평균의 97.6%로 불과 2.4% 낮아 미상 인수금이 확인될 경우 가격 메리트가 빠르게 사라질 수 있습니다.
결론은 ‘주된 위험 해소, 잔여 위험 미확정, 가격 할인 제한적’입니다. 강양구 확약만 보고 공격적으로 입찰하기보다, 양동화 보증금과 민간임대주택등기의 영향을 확인한 뒤 그 금액을 포함한 실질취득액으로 250,000,000원 시세 기준과 다시 비교하는 것이 핵심입니다.
