서울북부지방법원 2025타경13658. 장안동 스타파크 6층 602호, 전유면적 49.59㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 374,000,000원이고 매각기일은 2026.09.08입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2024.12.17 중부세무서 압류보다 앞선 2022.10.14 전입·점유와 2022.09.19 확정일자를 갖춘 류승혁의 보증금 298,000,000원입니다. 2024.10.22에는 주택임차권등기까지 경료되어 있으며, 매각물건명세서상 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 374,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 6,036,000원을 공제하고도 류승혁에게 298,000,000원이 전액 배당되어 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 1회 유찰 시 낙찰가 299,200,000원에 인수 3,788,800원이 붙어 실질부담은 302,988,800원, 2회 유찰 시에는 낙찰가 239,360,000원에 인수 62,791,040원이 붙어 실질부담은 302,151,040원입니다. 즉 유찰 시 최저가만 내려가는 것이 아니라 임차보증금 미배당분이 늘어나, 실질취득비용이 약 3.02억원대에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 364-10 스타파크 6층 602호 |
| 물건종류 / 전유 | 주거용 오피스텔 · 전유면적 49.59㎡ · 쓰리룸(방3) · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 장연순 · 2018.11.07 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 321,892,133원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 공시지가 5,613,000원/㎡ · 토지거래계약에관한허가구역 포함 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 회차의 배당가정에서는 류승혁 보증금이 전액 배당되어 인수액 0원이지만, 유찰 시나리오에서는 즉시 인수액이 발생합니다. 1회 유찰에서 3,788,800원, 2회 유찰에서 62,791,040원입니다. 따라서 이 사건은 “유찰 = 그만큼 싸짐”으로 읽으면 안 되는 대항력 임차보증금 연동형입니다.
또한 2022.08.09에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 이 등기는 말소기준보다 앞선 시점에 존재하므로, 입찰 전 등기부와 관련 원문에서 매각 후 처리와 효력 범위를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류승혁 | 2022.10.14 / 2022.09.19 | 298,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 미배당 시 인수 |
| 최용준 | 2025.09.03 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 택금융 | 2022.10.14 / 2022.09.19 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 0원 |
최용준은 2025.09.03 전입으로 말소기준 2024.12.17보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 원문 대조가 필요합니다. 류승혁은 반대로 말소기준보다 훨씬 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖추고 주택임차권등기까지 경료한 상태이므로, 이 사건의 실질적인 인수 리스크를 결정하는 핵심 임차인입니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 거래보다 높다
스타파크의 확인된 실거래는 4건이며, 최근 12개월 거래평균은 289,500,000원, 최신 거래는 2026.05의 289,000,000원입니다. 현재 최저가 374,000,000원은 최근 12개월 평균의 129.2%로, 최근 거래수준보다 높습니다. 따라서 전체 평균 281,750,000원이나 최저가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 35.08㎡ | 11 | 289,000,000원 |
| 2026.05 | 35.08㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2025.03 | 35.08㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2024.03 | 40.94㎡ | 7 | 268,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 289,500,000원 |
더 중요한 점은 유찰 후에도 가격 판단 기준이 단순 최저가가 아니라 실질취득비용이라는 것입니다. 1회 유찰 시 실질부담 302,988,800원, 2회 유찰 시 302,151,040원으로 계산되며, 둘 다 최근 12개월 거래평균 289,500,000원보다 높습니다. 따라서 1회·2회 유찰 가격 자체만 보고 “시세보다 싸다”고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,036,000원 |
| 1. 임차인 류승혁 보증금 | 298,000,000원 | 298,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 321,892,133원 | 69,964,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 류승혁 보증금 298,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 한국주택금융공사에는 69,964,000원이 배당되고 251,928,133원의 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제는 미반영이므로 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 올라간다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 374,000,000원 | 0원 | 374,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 299,200,000원 | 3,788,800원 | 302,988,800원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 239,360,000원 | 62,791,040원 | 302,151,040원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 조사되었고, 건축물현황도면 기준 쓰리룸(방3)식으로 이용 중입니다.
- 입지. 장평중학교 북서측 인근으로 중·소규모 점포, 근린생활시설, 학교, 숙박시설, 오피스텔, 관공서, 아파트 등 기존주택과 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근에 노선버스·마을버스 정류장이 있고 근거리에 장한평역(5호선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 6층 602호이며 도시가스보일러 난방, 승강기, 일부 옥외·지하 기계식주차시설이 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 5,613,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 스타파크는 18세대 규모이며 2018.05.16 사용승인된 단지입니다. 확인된 실거래 4건은 모두 대상 49.59㎡와 면적이 일치하지 않아 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재가를 싸다고 보지 말 것. 실질취득 374,000,000원은 최근 12개월 거래평균 289,500,000원의 129.2%입니다.
- 유찰 시에는 ‘낙찰가 + 인수액’으로 계산. 1회 유찰 실질부담 302,988,800원, 2회 유찰 실질부담 302,151,040원입니다.
- 류승혁 배당액 확인. 실제 배당에서 298,000,000원이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 최용준 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.09 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력 범위를 등기 원문과 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 범위 확인. 토지거래계약에관한허가구역 표시가 존재하므로 대상 용도와 매각물건 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 인수액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구, 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰은 온전히 싸지지 않는다”
이 물건은 현재 374,000,000원에 매각된다는 가정에서는 류승혁 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 그러나 그렇다고 안전한 가격은 아닙니다. 현재 실질취득 374,000,000원은 최근 12개월 거래평균 289,500,000원의 129.2%로, 확인된 최근 거래수준을 크게 웃돕니다.
더구나 유찰이 되면 상황이 단순해지지 않습니다. 1회 유찰 시에는 3,788,800원, 2회 유찰 시에는 62,791,040원의 임차보증금 미배당분이 인수로 전환되어 실질부담이 각각 302,988,800원, 302,151,040원에 머뭅니다. 즉 현재는 가격이 문제이고, 유찰 후에는 가격과 임차보증금 인수가 동시에 문제입니다. 대상 면적과 실거래 면적이 일치하지 않는 점까지 감안하면, 이 사건은 최저가 숫자보다 실질취득비용과 임차보증금 배당 여부를 끝까지 추적해야 하는 오피스텔입니다.
