서울북부지방법원 2025타경13686. 사건 분류상 용도는 근린시설이고, 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔(거실·주방·욕실·현관 등)입니다. 동일타워 지상 9층·지하 1층 건물의 제4층 제409호이며, 사용승인일은 2021.05.27.입니다. 현재 소유자는 안상훈으로, 2022.07.11. 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 구조가 아닙니다. 등기상 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.11.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김나희의 임대차는 계약일 2022.06.07., 주민등록·점유개시일 2022.06.27., 확정일자 2022.06.07.로 이보다 훨씬 앞섭니다. 원칙대로라면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 146-18 동일타워 4층 409호 · 도로명 서울특별시 동대문구 한천로 128 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(거실·주방·욕실·현관 등) 이용 · 중층구조 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상9층 지하1층 · 제4층 제409호 · 사용승인 2021.05.27. |
| 소유자 | 안상훈 · 2022.07.11. 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
2021.06.14. 통조림가공수산업협동조합의 채권최고액 4,605,600,000원 근저당권은 2022.06.07. 일부해지를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.11.19. 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.11.27. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
반면 김나희의 임차권은 2024.07.09. 등기됐지만, 그 기초가 되는 주민등록·점유개시일 2022.06.27.이 말소기준보다 앞섭니다. 등기자료에서도 이 임차권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정하고 있습니다. 다만 이후 제출된 확약이 이 인수효과를 실질적으로 제거하는 구조입니다.
② 임차관계 — 보증금 중복합산 금지
실제 임차인으로 확인되는 사람은 김나희 1명으로 정리됩니다. 을구 3-2는 별도의 임차인이 아니라 3번 임차권의 경정 기록이고, 확약서의 주택도시보증공사 표기도 “양도전: 임차인 김나희”로 연결돼 있으므로 보증금 235,000,000원을 별도 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
| 임차관계 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나희 · 제4층 제409호 전부 | 235,000,000원 | 2022.06.27. | 2022.06.07. | 대항력 有 확약으로 포기 | 우선변제 有 배당요구 2024.07.09. | 양도·확약 주택도시보증공사 (양도전: 김나희) |
| 을구 3-2 · 3번 임차권 경정 | 235,000,000원 (1차 및 2차) | 미상 | 2022.06.07. (1차) 2차 없음 | 대항력 가능·미상 | 경정기록 단독 판정 미상 | 동일 3번 임차권 경정 별도 보증금 합산 안 함 |
③ 가격 판단 — 감정가를 시세로 착각하면 안 된다
감정가와 신건 최저가는 모두 209,000,000원입니다. 소유권이전 등기에 적힌 2022.07.11. 거래가액은 235,000,000원이지만, 이는 과거 개별 취득가격이지 2026년 현재 시세를 직접 나타내는 비교값은 아닙니다.
따라서 이 사건은 권리상 확약 효과가 확인되더라도, 209,000,000원이 현재 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되기 전에는 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 김나희 | 235,000,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 신건에서는 임차보증금 미배당액이 29,726,000원입니다. 이 금액은 확약이 없을 경우의 원칙상 매수인 인수액이며, 2026.02.12. 확약 적용 시 김나희 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 모형상 미배당 보증금 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 209,000,000원 | 29,726,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 167,200,000원 | 70,940,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 133,760,000원 | 103,912,640원 | 0원 |
⑤ 입지·물적 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 서울동답초등학교 동측 인근으로, 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 거실·주방·욕실·현관 등이 있고, 내부자료 및 탐문 결과 중층구조로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕, 지상9층 지하1층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 6차선, 남동측 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 6,246,000원/㎡, 토지면적 487.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 대로3류와 도로에 접하며 건축선 저촉 표기가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.02.12. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문, 제출 주체와 적용범위를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 임차권 경정. 을구 3-2의 임차보증금 235,000,000원(1차 및 2차), 2022.08.05. 2차 계약 및 확정일자 없음 표기가 기존 3번 임차권과 어떻게 연결되는지 원등기를 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무가 어떻게 정리되는지 원본 서류를 확인하세요.
- 실제 점유. 임차권등기와 양도관계가 존재하므로 현재 409호의 실제 점유자, 인도 대상과 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 209,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고, 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익을 별도로 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 핵심이다”
이 사건은 첫인상만 보면 까다롭습니다. 임차보증금 235,000,000원이 신건 최저가 209,000,000원보다 크고, 전입·점유도 말소기준보다 앞서 있기 때문입니다. 실제 배당모형에서도 신건 기준 29,726,000원의 미배당 보증금이 생깁니다.
그러나 2026.02.12. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에, 김나희 관련 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약이 원본 서류와 최종 매각조건에서도 그대로 확인된다면 권리상 가장 큰 위험은 해소됩니다.
다만 이것만으로 신건 가격이 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 현재 감정가 209,000,000원이 최신 시장가격보다 낮은지 확인할 직접 비교값이 없고, 2022년 취득가 235,000,000원 역시 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 결론은 “권리는 확약 확인을 전제로 조건부 합격, 가격은 별도 검증”입니다.
