서울북부지방법원 2025타경13694. 망우동 506-8, 13층 1308호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 도시형 생활주택(원룸)이며, 비교 대상으로 잡힌 전용면적은 13.55㎡입니다. 소유자 이상현은 2019.11.30. 매매를 원인으로 거래가액 95,000,000원에 취득했고 소유권이전등기는 2020.01.17. 마쳐졌습니다.
이 물건에서 가격보다 먼저 볼 것은 임차권의 선후관계입니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.11.20. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정인데, 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2024.04.23.로 그보다 앞섭니다. 전입일은 2020.03.03., 점유개시는 2020.02.28., 최초 확정일자는 2020.02.03.입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 이 임차권은 대항력 있음·우선변제권 있음으로 처리되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 506-8 13층 1308호 · 도로명 서울특별시 중랑구 상봉로 110 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 도시형 생활주택(원룸) |
| 전용면적 | 13.55㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 13층 1308호 · 사용승인 2012.11.21. |
| 소유자 | 이상현 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 129,185,621원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2012년 우리은행 근저당은 2019.04.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024.04.23. 등기된 한국토지주택공사 주택임차권과 2025.11.20. 강제경매개시결정의 순서입니다. 임차권이 더 앞서 있으므로 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다.
임차권 현황
실제 임차인 0명으로 분류되며, 보증기관 승계 성격의 신고가 1건 있습니다. 보증금은 다른 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 권리자 | 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 13층 1308호 전부 · 주거(임차권등기) | 125,600,000원 | 2020.03.03. / 2020.02.03. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 최저가는 95,000,000원이고, 한국토지주택공사 보증금은 125,600,000원입니다. 현재 회차의 예상배당은 집행비용 2,110,000원을 먼저 제외한 뒤 한국토지주택공사에 92,890,000원을 배당하는 구조여서 미배당 보증금 32,710,000원이 남습니다.
따라서 현재 회차 기준 낙찰가와 인수액의 합계는 127,710,000원입니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커지므로, 총 부담은 보증금 125,600,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 추정 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 95,000,000원 | 32,710,000원 | 127,710,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 76,000,000원 | 51,368,000원 | 127,368,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 60,800,000원 | 66,294,400원 | 127,094,400원 |
③ 실거래 비교 — 최근 시세보다 실질취득이 높다
EGSoulLeader의 비교 거래 12건 전체 평균은 98,958,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 93,250,000원, 최신 거래는 2025.05. 91,500,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.8%의 하락 추세로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 13.42㎡ | 13 | 91,500,000원 |
| 2025.05 | 13.42㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2023.11 | 13.42㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2023.08 | 13.42㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2023.02 | 13.42㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2023.01 | 13.55㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2023.01 | 13.07㎡ | 13 | 96,000,000원 |
| 2022.09 | 13.42㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2022.09 | 13.55㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2022.09 | 13.42㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2022.08 | 13.42㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 13.42㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 93,250,000원 |
최저가 95,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 101.9%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 대항력 임차권의 실질 부담을 반영하면 비교 기준은 95,000,000원이 아니라 약 125,600,000원 수준이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 93,250,000원의 약 134.7%입니다.
따라서 전체 12건 평균 98,958,333원만 보고 “경매가가 평균보다 낮다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 최신 거래는 91,500,000원이고 추세도 -6.8%이므로, 가격 가점은 줄 수 없는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 125,600,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 129,185,621원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 한국토지주택공사 보증금 부족분은 32,710,000원으로 계산돼 매수인 인수액에 반영돼 있습니다. 서울보증보험 주식회사 청구액 129,185,621원은 배당 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망우초등학교 남서측 인근이며 주위는 주상복합단지 및 근린생활시설 등이 형성된 노선상가 지대입니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경춘선·경의중앙선 망우역이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용형태. 감정평가상 도시형 생활주택(원룸)으로 이용 중이며, 15층 건물의 13층 1308호입니다.
- 규모. EGSoulLeader는 103세대이며 사용승인일은 2012.11.21.입니다.
- 토지·도로. 토지는 평지의 사다리형이며 서측 왕복 6차선, 남측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 6,966,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 아파트를 허가대상 용도로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부확인이 불가능해 감정평가상 이용상태와 실제 내부구조가 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국토지주택공사 임차권 원문 확인. 등기된 임차권자와 확약 당사자가 다르므로 매각물건명세서·임차권등기·배당요구 내용을 서로 대조해야 합니다.
- 확약 적용범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·잔존보증금 청구 포기 확약이 한국토지주택공사 임차권까지 연결되는 근거가 있는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 인수가 남는다면 1회·2회 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총 부담은 약 127,000,000원대를 유지합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 93,250,000원, 최신 거래 91,500,000원, 추세 -6.8%를 우선 기준으로 보세요.
- 인수 0 확인 후에도 가격 점검. 인수위험이 완전히 해소되더라도 현재 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.9%입니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 구조와 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,500만원 낙찰”이 곧 “9,500만원 취득”은 아니다
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권의 미배당액입니다. 현재 계산대로라면 95,000,000원에 낙찰받아도 32,710,000원의 인수액이 더해져 총 부담은 127,710,000원입니다. 유찰돼 최저가가 낮아져도 인수액이 증가해 총 부담은 약 127,000,000원 수준에서 크게 움직이지 않습니다.
그에 비해 최근 12개월 실거래 평균은 93,250,000원, 최신 거래는 91,500,000원이며 최근 추세도 -6.8%입니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 권리와 가격 모두 보수적으로 봐야 할 물건입니다. 서울보증보험 주식회사의 확약은 분명한 호재지만, 등기 임차권자인 한국토지주택공사와 당사자가 다르다는 점을 해결하지 않고 이를 전체 인수 0원으로 확대해 해석해서는 안 됩니다. 한국토지주택공사 임차권의 소멸·포기 여부가 원본으로 확인되기 전에는 입찰가보다 인수위험 확인이 먼저입니다.
