서울북부지방법원 2025타경13749. 번동 드래곤타워 3층 303호입니다. 경매 분류는 근린시설이고, 감정평가상 해당 호실 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2024.02.05 장원석의 가압류 1,168,254,095원이 말소기준으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 2020.04.24 전입·점유의 김수민이 대항력을 갖는 구조라는 점입니다.
원래 구조만 보면 낙찰자가 임차보증금을 떠안을 수 있는 사건입니다. 배당 시뮬레이션도 김수민의 보증금 230,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 하지만 2026.06.24 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약을 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 김수민·주택도시보증공사 승계건의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13749 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 번동 460-67 드래곤타워 3층 303호 · 도로명 서울특별시 강북구 한천로 988 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 진용자 · 2017.08.18 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 358,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2024.02.05 갑구 16번 장원석 가압류입니다. 김수민의 전입·점유 개시일은 2020.04.24로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2024.04.25 접수됐고, 등기에는 임차보증금 230,000,000원(1차), 241,500,000원(2차), 임대차계약일 2020.02.25·2022.03.21, 확정일자 2020.03.24·2022.03.23이 기재돼 있습니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김수민 | 230,000,000원 | 有 → 포기 확약 | 주장 | 보증공사 승계 |
| 보증기관 승계 | 보증공사 | 별도 합산 금지 | 별도 임차인 아님 | 주장 | 김수민 승계 |
실제 임차인은 1명, 김수민입니다. 보증공사는 김수민 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 신건 358,000,000원, ‘싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 358,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 동일 물건의 실거래 비교값이 제시되지 않은 만큼, 이 금액을 근거 없이 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다. 권리상 인수가 해소됐다는 점과 가격 매력은 별개의 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 358,000,000원 | 230,000,000원 | 0원* | 358,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 286,400,000원 | 230,000,000원 | 0원* | 286,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 229,120,000원 | 230,000,000원 | 0원* | 229,120,000원 |
* 배당 시뮬레이션은 김수민 보증금 230,000,000원을 매수인 인수로 계산하지만, 2026.06.24 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 이 효과는 김수민·주택도시보증공사 승계건에만 적용됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,812,000원 |
| 인수. 임차인 김수민 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 16번 가압류 · 장원석 | 1,168,254,095원 | 352,188,000원 |
| 3. 갑구 17번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,409,754,095원 중 예상배당은 352,188,000원, 미배당은 1,057,566,095원입니다. 배당 시뮬레이션상 신청채권자 주택도시보증공사의 241,500,000원은 현재 회차에서 배당 0원입니다. 다만 확약으로 김수민 승계건의 미변제 보증금이 매수인에게 전가되는 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 번동 소재 수송초등학교 서측 인근. 다세대주택·연립주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 수유역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 경매 분류는 근린시설이나 감정평가상 해당 호실은 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중입니다. 아파트로 가정해서 분석하면 안 됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 3층 303호이며, 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25미터 내외, 북서측·남동측 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가 관련 지정사항과 3미터 건축선 지정사항이 기재돼 있습니다.
- 현장확인 한계. 현장확인 당시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조·이용상태를 직접 확인하지 못했고 건축물 현황도 등에 의거해 작성돼, 실제 이용상황과 일부 다를 수 있습니다.
- 환금성. 가격 비교에 쓸 실거래 근거가 없는 상태이므로 감정가 358,000,000원 자체만으로 환금성이나 가격 우위를 판단하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.24 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 대상이 김수민·주택도시보증공사 승계건임을 매각기일 직전 원본으로 다시 확인하세요.
- 보증금 숫자 대조. 임차권등기에는 1차 230,000,000원, 2차 241,500,000원이 함께 기재돼 있고 배당 시뮬레이션의 룰상 인수액은 230,000,000원입니다. 각 금액의 법적 성격을 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 보증공사는 김수민 보증금의 대위·승계 신고로, 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관을 별도 임차인으로 더해 보증금을 이중 계산하지 마세요.
- 점유 인도 확인. 현황조사상 윤선구는 임차인이 아니고 채무자 동의로 일시 주거 중이라고 진술했습니다. 권리신고·배당요구도 하지 않았지만 실제 인도 시점과 협의 가능성은 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 공부·현황·실제 이용상태를 입찰 전 대조하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가는 감정가와 같은 358,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 ‘신건이라도 싸다’고 판단하지 말고 별도로 가격 검증이 필요합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 집행비용 5,812,000원과 장원석 가압류 배당 352,188,000원으로 매각대금이 모두 소진되고, 주택도시보증공사 청구액 241,500,000원은 배당 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유상태를 매각기일 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 결론을 바꿨다”
이 물건은 표면만 보면 대항력 임차인이 있는 인수형 사건입니다. 김수민은 2020.04.24 전입·점유해 2024.02.05 말소기준 가압류보다 앞서 있고, 배당 시뮬레이션도 보증금 230,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 그러나 2026.06.24 주택도시보증공사가 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소를 확약하면서 결론이 달라졌습니다. 이 승계건에 대한 실질 인수는 0원입니다.
다만 여기서 곧바로 “좋은 물건”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현재 회차는 감정가와 동일한 358,000,000원의 신건이고, 가격 메리트를 검증할 실거래 비교 근거가 없습니다. 또한 사건 분류는 근린시설인 반면 감정상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)이고, 내부도 직접 확인하지 못했습니다. 정리하면 주된 권리 인수위험은 확약으로 해소, 가격은 검증 전까지 중립입니다.
