서울북부지방법원 2025타경13757. 면목동 어반휴6차 3층 301호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유경희이며 2021.10.28. 거래가액 330,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2024.10.28. 등기된 조은별의 주택임차권과, 2025.02.12. 롯데카드 가압류가 말소기준권리라는 점입니다. 임차권은 말소기준보다 앞서 있어 원칙적인 등기 순서만 보면 매수인 인수 문제가 생기지만, 본건은 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 결론이 달라집니다.
주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 조은별 임차보증금과 관련한 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 이 확약은 조은별 건에 한정해 보아야 하며, 별도 임차인이 있다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다. 본 사건에서 확인된 실제 임차인은 조은별 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 90-64 어반휴6차 3층 301호 · 도로명 서울특별시 중랑구 봉우재로 166 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.08㎡ · 지하1층/지상9층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 유경희 (2021.10.28. 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2025.02.12. 접수된 롯데카드 가압류 11,640,591원입니다. 2024.10.28. 조은별의 주택임차권은 그보다 선순위이고, 임대차계약일 2022.04.26., 확정일자 2022.04.27., 주민등록 및 점유개시일 2022.05.12.로 확인됩니다. 등기 순서만 보면 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 조은별 제3층 제301호 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 전입·점유 2022.05.12 확정일자 2022.04.27 배당요구 2024.10.28 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
* 주택도시보증공사의 확약을 반영한 실질 인수액. 회차별 단순 배당 룰상 미배당 승계액은 1회 유찰 시 29,172,800원, 2회 유찰 시 79,498,240원으로 계산되어 있으나, 확약에 따라 해당 임차보증금의 매수인에 대한 잔존 반환청구권은 실질 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 92.7%지만, 거래 표본 시점이 오래됐다
어반휴6차는 총 16세대, 사용승인일은 2020.02.10.이며, 전용 29㎡대 실거래 표본은 총 12건입니다. 표본 평균은 344,166,666원, 최저 295,000,000원, 최고 400,000,000원이며, 최저매각가 319,000,000원은 이 표본 평균의 92.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 29.92㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2022.04 | 29.08㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2022.04 | 29.08㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2022.03 | 29.38㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.03 | 29.38㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2022.03 | 29.38㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 29.92㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2022.01 | 29.03㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2021.09 | 29.08㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2021.06 | 29.92㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.06 | 29.08㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2021.06 | 29.38㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 12건 | 344,166,666원 |
숫자만 보면 319,000,000원은 표본 평균보다 낮아 보입니다. 그러나 최신 실거래 표본 자체가 2022.04이고 매각기일은 2026.09.08입니다. 따라서 92.7%라는 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하는 것은 피해야 합니다. 특히 제공된 최신 거래는 2022.04의 400,000,000원으로, 현재 가격 판단에는 거래 시점 차이를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,266,000원 |
| 1. 임차인 조은별 보증금 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 11,640,591원 | 11,640,591원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 22,093,409원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 319,000,000원 가정에서는 조은별 보증금 280,000,000원이 전액 배당되어 단순 배당 계산상으로도 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액에는 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 319,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 255,200,000원 | 29,172,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 204,160,000원 | 79,498,240원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 임차권등기상 조은별은 제3층 제301호 전부를 주거로 사용했습니다.
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 소재 면목초등학교 북동측 인근. 주위는 오피스텔 및 상업용·주상용 건물이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상9층. 급배수·기본 위생·난방·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 세장형 평지, 주상용 건부지. 북측 광대로와 동·서측 세로에 접하며 공시지가는 5,476,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 조망가로특화경관지구 등의 표기가 있고 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재도 있습니다.
- 환금성 확인. 어반휴6차는 16세대이며 제공 실거래는 12건이지만 최신 표본이 2022.04이므로 매각 시점의 거래 여건은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 입찰 전 원문으로 재확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 조은별의 임차권등기가 실제 매각 후 어떤 절차로 말소되는지 확약 내용과 함께 확인하세요.
- 가격은 별도 판단. 최저가 319,000,000원이 표본 평균의 92.7%라는 점만으로 현재 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 최신 표본은 2022.04입니다.
- 회차별 인수 숫자 구분. 단순 배당 시나리오의 29,172,800원·79,498,240원은 확약 미반영 룰상 수치이며, 본 분석의 실질 인수는 확약 반영 0원입니다.
- 용도 확인. 감정평가 이용상태는 오피스텔이고 임차권상 사용은 주거로 기재되어 있습니다. 실제 이용·점유 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약의 문구가 결론을 바꾼다”
이 사건은 등기만 보면 조은별의 280,000,000원 주택임차권이 말소기준권리보다 앞서 있어 매수인 인수형으로 보이기 쉽습니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 미배당 잔존 보증금 반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 실질 0원으로 정리됩니다.
남는 문제는 가격입니다. 신건 최저가는 319,000,000원이고 제공 실거래 표본 평균 344,166,666원의 92.7% 수준입니다. 다만 거래 표본의 최신 시점이 2022.04이므로, 이를 2026.09 현재 시세로 그대로 대입해 “싸다”라고 결론내리는 것은 과도합니다. 이 물건은 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 최신 시세 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
