서울북부지방법원 2025타경13758. 도봉구 쌍문동 황지클래스18차 나동 5층 501호, 다세대 주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층이며 본건은 제5층 제501호입니다. 감정평가상 주방 및 거실, 방3, 욕실2 등의 주거용으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 문흥식으로, 2013.02.18. 증여를 원인으로 2013.02.19. 소유권을 취득했습니다.
이번 사건의 핵심은 일반적인 근저당 순위가 아니라 임차권과 압류의 선후관계입니다. 김가희는 2020.09.01. 주민등록, 2020.08.31. 점유개시, 2020.06.24. 확정일자를 갖추고 있고, 임차보증금은 220,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준은 2024.11.25. 잠실세무서장의 압류입니다. 따라서 확약이 없었다면 임차권은 말소기준보다 앞서 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13758 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 75-44 황지클래스 18차 나동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제5층 제501호 · 주거용(주방 및 거실, 방3, 욕실2 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 문흥식 (2013.02.18. 증여, 2013.02.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준 | 2024.11.25. 갑구 24번 압류 · 국(처분청 잠실세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약으로 인수 차단
등기부의 현재 핵심 권리는 2024.09.06. 등기된 김가희 주택임차권, 2024.11.25. 국의 압류, 2025.11.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 근저당·가압류·압류·경매개시결정 상당수는 이미 해지·해제·취하·개인회생 인가 등에 따라 등기부상 말소돼 현재 인수판단의 중심이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증공사는 대위·승계
실제 임차인은 김가희 1명입니다. 매각물건명세서의 보증공사 표기는 김가희 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가희 · 제나동 제5층 제501호 전부 | 220,000,000원 | 2020.09.01 / 2020.06.24 | 有 | 有 → 확약으로 포기 | 有 | 주택도시보증공사 대위·승계 |
| 보증공사 | 별도 합산 없음 | 확정일자 2020.06.24 | 김가희 보증금 승계 | 별도 임차인 아님 | 우선변제권 주장 | 대위·승계 |
* 확약은 김가희 임차보증금에 관한 대항력 포기·임차권등기 말소 약정에 한해 반영합니다. 보증공사는 김가희 보증금의 대위·승계자이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수액이 커지지만, 확약 반영 시 0원*
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 279,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 223,200,000원 | 724,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 178,560,000원 | 44,739,840원 | 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌면 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 이 사건도 확약을 빼고 계산하면 1회 유찰 시 724,800원, 2회 유찰 시 44,739,840원의 인수액이 나타납니다. 그러나 2026.02.25. 확약에 따라 김가희 보증금의 대항력과 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
④ 시세 비교 — 가격은 권리보다 훨씬 보수적으로 봐야 한다
황지클래스18차의 실거래 표본은 5건이며 전체 평균은 191,000,000원입니다. 그러나 가격 메리트 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2026.02. 전용 40.44㎡·5층 115,000,000원이며 최근 12개월 평균도 115,000,000원입니다. 현재 최저가 279,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 242.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 40.44㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2024.06 | 54.96㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2024.03 | 51.8㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2023.12 | 51.8㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2023.06 | 51.8㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 191,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 115,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,000원 |
| 1. 임차인 김가희 보증금 · 우선변제 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 220,000,000원 | 54,294,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 김가희 보증금 220,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 김가희 보증금의 대위·승계자이므로 이를 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 집행비용은 4,706,000원, 신청채권 배당액은 54,294,000원, 미배당은 165,706,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정의여자중학교 동측 인근에 위치하며 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 쌍문역이 소재합니다.
- 이용. 주방 및 거실, 방3, 욕실2 등의 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 내부구조는 폐문부재로 집합건축물대장상 건축물현황도·외부관찰·감정평가전례 등을 통해 간접 확인됐습니다.
- 규모. 황지클래스18차는 18세대이며 준공일은 2009.01.02.입니다.
- 도로. 단지 북서측으로 노폭 약 5~6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 585.0㎡, 공시지가 2,706,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 매각범위. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 실제 매각범위와 현황을 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.25.자 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 확약의 문구·제출주체·적용범위를 원본에서 대조하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 보증공사는 김가희 보증금의 대위·승계이므로 김가희 220,000,000원과 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 191,000,000원보다 최근 12개월 평균 115,000,000원과 -45.2% 추세를 우선해서 보세요.
- 면적 차이 확인. 최근 거래 40.44㎡와 비교 기준 65.1㎡가 일치하지 않으므로 단순한 가격비교만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 감정평가서와 현황을 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조가 간접 확인됐으므로 실제 내부상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 220,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 김가희의 전입·점유는 2024.11.25. 말소기준보다 앞서고, 확약이 없다면 유찰 때마다 미배당 보증금 인수액이 발생하는 구조입니다. 그러나 2026.02.25. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약해 주된 권리위험은 실질 0원*으로 정리됩니다.
반대로 가격은 편하게 볼 수 없습니다. 신건 실질취득액은 279,000,000원이고 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 115,000,000원, 최근 추세는 -45.2%입니다. 면적이 일치하지 않는 표본이라는 한계가 있어 115,000,000원을 곧바로 본건의 적정가로 단정할 수는 없지만, 현재 최저가가 최근 평균의 242.6%라는 점 역시 무시할 수 없습니다. 권리는 확약으로 해소, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 220,000,000원 보증금이 아니라 279,000,000원 신건 가격을 얼마나 보수적으로 평가하느냐입니다.
