서울북부지방법원 2025타경13830. 서울 강북구 미아동 ‘은진하이빌’ 2층 202호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세)입니다. 사용승인일은 2022.03.08이고, 현재 소유자는 권의수입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 201,000,000원이 아니라 299,000,000원의 임차보증금과 그에 대한 확약서 효과입니다.
김용운은 임대차계약일 2022.05.10, 확정일자 2022.05.12, 점유개시 2022.05.31, 주민등록 2022.06.02이고, 2023.07.05 보증금 299,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2025.12.10 강제경매개시결정이므로, 임차인의 주민등록은 그보다 앞서 대항력 있는 임차권으로 분류됩니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김용운 임차권의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 762-39 은진하이빌 2층202호 · 서울특별시 강북구 솔매로28길 7-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세) · 지상5층 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 권의수 · 2022.06.03 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 핵심
2022.03.16 설정됐던 수협은행 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원이지만, 2022.05.26 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당은 현재 경매의 말소기준으로 작동하지 않습니다. 현재 계산상 말소기준은 2025.12.10 강제경매개시결정이고, 김용운의 주민등록일 2022.06.02가 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김용운 | 점유 2022.05.31 · 전입 2022.06.02 | 299,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 인수 0원 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 2022.06.02 | 0원 | 승계 신고 | 배당요구 | 김용운 보증금 중복 |
실제 임차인은 김용운 1명입니다. ‘시보증’은 김용운 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있어 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 김용운의 확정일자는 2022.05.12이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김용운 보증금(우선변제) | 299,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에는 김용운 보증금 부족분 101,614,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 101,614,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 141,251,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 172,960,960원 | 0원 |
대항력 포기 확약이 없는 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 그 위험을 확약서가 차단한다는 점이 핵심입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가 201,000,000원에 실질 인수 0원을 더한 201,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 미아동 소재 삼양동주민센터 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·관공서 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 우이신설선 삼양역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 중 제2층 제202호이며 사용승인일은 2022.03.08입니다. 위생설비·승강기·급배수설비·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상건물 남측으로 솔매로28길의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 현장확인. 물건 실지 조사 당시 소유자와 이해관계인 부재로 내부구조 조사가 불가했고, 내부구조도는 집합건축물대장상의 건축물 현황도를 기준으로 작성돼 실제와 다소 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 핵심입니다. 입찰 전 해당 문구와 적용 임차권을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 김용운의 을구 3번 주택임차권은 형식상 선순위이므로, 확약 내용과 실제 말소 이행 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. ‘시보증’ 신고는 김용운 보증금의 대위·승계 중복이므로 보증금 299,000,000원에 추가해 합산하지 않습니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 감정가 201,000,000원의 시세 적정성은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 현황조사 과정에서 내부구조를 직접 확인하지 못했으므로 현황도와 실제 상태 차이를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02입니다. 매각기일 2026.09.08 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본의 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력 범위다
이 물건을 등기만 보고 읽으면 부담스럽습니다. 김용운의 전입은 2022.06.02, 말소기준은 2025.12.10이고 보증금은 299,000,000원입니다. 신건 201,000,000원 낙찰을 가정하면 배당 계산상 부족분 101,614,000원이 생깁니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 바로 이 부족분이 매수인 부담이 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 보증기관 승계 신고 역시 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 권리 구조는 확약을 전제로 상당 부분 정리됩니다.
다만 권리가 정리됐다고 곧바로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 감정가와 최저가는 201,000,000원이고 비교 실거래 수치가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 이 사건의 결론은 “주된 인수 위험은 확약으로 해소, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.
