서울북부지방법원 2025타경13856. 노원롯데캐슬시그니처 상가105동 2층 2-21호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 해당 집합건물은 제1·2종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 소유자는 대한예수교장로회광명교회입니다. 등기상 근저당은 없고 가압류가 2건 있으며, 첫 가압류인 2025.04.02 상계6구역주택재개발정비사업조합의 550,000,000원 가압류가 말소기준입니다.
그 뒤 2025.04.04 같은 채권자의 204,323,838원 가압류가 추가됐고, 2025.12.19에는 이 두 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리와 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당표상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 권리분석보다 더 중요한 확인 지점은 가격과 공실 상가의 실제 임대수요입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 1410 노원롯데캐슬시그니처 상가105동 2층 2-21호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1·2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제2-21호 |
| 소유자 | 대한예수교장로회광명교회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,450,000,000원 / 1,450,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 경매 청구액 | 상계6구역주택재개발정비사업조합 / 740,418,186원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류부터 모두 매각 소멸
등기상 근저당은 0건이고, 가압류는 2건입니다. 말소기준은 2025.04.02 상계6구역주택재개발정비사업조합의 가압류 550,000,000원입니다. 2025.04.04의 추가 가압류 204,323,838원과 2025.12.19 강제경매개시결정도 후순위로서 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 권리는 0원입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 현황은 공실이고 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 여부와 열쇠·점포 사용 상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 유찰돼도 인수는 0, 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,450,000,000원입니다. 1회 유찰 시 1,160,000,000원, 2회 유찰 시 928,000,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 세 회차 모두 채권 754,323,838원이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 1,450,000,000원 | 754,323,838원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 1,160,000,000원 | 754,323,838원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 928,000,000원 | 754,323,838원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,900,000원 |
| 2. 가압류 · 상계6구역주택재개발정비사업조합 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 3. 가압류 · 상계6구역주택재개발정비사업조합 | 204,323,838원 | 204,323,838원 |
| 4. 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 678,776,162원 |
현재 회차에서는 채권 합계 754,323,838원이 전액 배당되고 소유자에게 678,776,162원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 노원구 상계동 덕암초등학교 남서측 인근으로, 주위에 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·각급학교가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 제1·2종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 상계동 1410·1411의 2필지 일단 토지는 대체로 등고평탄한 부정형이고 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중이며, 북서측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제3종일반주거지역 등이 포함되며, 공시지가는 4,536,000원/㎡입니다.
- 규제. 재정비촉진지구·과밀억제권역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있고, 일부 토지는 도시철도 저촉 및 도로 접합 사항이 있습니다.
- 환금성. 현재 공실인 제1·2종근린생활시설로 확인되므로, 실거래 비교와 임대수익 자료를 별도로 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 1,450,000,000원을 주변 유사 상가의 실제 매매사례와 비교해 응찰가 상한을 먼저 정하세요.
- 임대수익 확인. 현황 공실이고 임대관계가 미상이므로 예상 임대료·관리비·공실기간을 직접 조사해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이더라도 매각기일 전 실제 점포 사용 상태와 점유 변동 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2025.04.02 가압류를 말소기준으로 보고 후순위 권리 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 토지이용 규제. 재정비촉진지구·도시철도 저촉·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시사항이 실제 점포 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 후”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.04.02 가압류가 말소기준이고, 추가 가압류와 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 물건은 아파트 주거호수가 아니라 제1·2종근린생활시설인 2층 상가이고 현재 공실입니다. 임대관계도 미상이며 실거래 비교 근거가 없기 때문에, 감정가 14.5억 또는 유찰 후 가격이 시장가격 대비 싸다고 평가할 근거는 아직 없습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 가격은 검증 후. 이 사건의 승부처는 말소되는 권리가 아니라 공실 상가의 실제 가치와 임대수요를 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다.
