서울북부지방법원 2025타경13937. 답십리동 한성아펠시티 10층 1007호로, 감정 이용상태도 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 최윤서이며 2019.12.13. 거래가액 232,514,200원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 2024.12.10. 삼성카드 가압류 16,820,575원이 들어오고, 이를 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리분석의 결론은 “후순위가 소멸하니 깨끗하다”가 아닙니다. 임차인 강수진은 2021.10.07. 확정일자, 2021.11.01. 주민등록을 갖추고 있어 말소기준권리인 2024.12.10.보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 2025.10.28. 접수된 주택임차권등기에 관해 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13937 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 답십리동 530-17 한성아펠시티 10층 1007호 · 도로명 서울특별시 동대문구 황물로 168 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주방 및 거실, 침실2, 욕실 겸 화장실, 현관 |
| 소유자 | 최윤서 (2019.12.13. 소유권이전 · 거래가액 232,514,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 강수진 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2024.12.10. 삼성카드 주식회사 가압류 16,820,575원 |
① 권리 흐름 — 소멸등기보다 선순위 임차인의 잔액 인수가 핵심
말소기준은 2024.12.10. 삼성카드 가압류입니다. 이후 국민카드, 토스뱅크, 중소기업은행의 가압류와 2025.12.30. 강제경매개시결정, 2026.04.13. 동대문구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.10.28. 설정된 주택임차권등기도 등기 순서만 보면 말소기준 이후이지만, 강수진의 전입과 확정일자가 말소기준보다 훨씬 앞선다는 점을 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강수진 | 제10층 제1007호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.01 | 2021.10.07 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 |
강수진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 보증금은 280,000,000원이고 배당요구도 2025.10.28. 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 동시에 경매개시결정의 채권자도 강수진으로 등기돼 있어 임차보증금 반환을 위한 강제경매 흐름과 맞닿아 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 내려가도 ‘실질취득’은 크게 내려가지 않는다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 시세 할인 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 가격 판단의 출발점은 최저가 자체가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 280,000,000원 | 4,720,000원 | 284,720,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,000,000원 | 59,936,000원 | 283,936,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,200,000원 | 104,108,800원 | 283,308,800원 |
겉으로는 최저매각가가 280,000,000원에서 224,000,000원, 다시 179,200,000원으로 크게 내려가지만 매수인 인수액은 반대로 4,720,000원에서 59,936,000원, 104,108,800원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 각각 284,720,000원 → 283,936,000원 → 283,308,800원으로, 낙찰가 하락폭에 비해 거의 줄지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 강수진 보증금 (우선변제) | 280,000,000원 | 275,280,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,820,575원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,601,408원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 222,592,298원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 6,939,310원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 강수진 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,720,000원을 먼저 반영한 뒤 강수진에게 275,280,000원이 배당되는 계산입니다. 보증금 부족분 4,720,000원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 1007호는 오피스텔로 이용 중이며 주방 및 거실, 침실2, 욕실 겸 화장실, 현관으로 조사됐습니다.
- 입지. 답십리역 남동측 인근으로 상업시설과 오피스텔이 형성돼 있고, 교통·편의시설이 소재해 주거용 및 상업용 입지조건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 북서측 약 300m에 지하철 5호선 답십리역, 남서측 약 550m에 용답역, 북측 약 1.9km에 청량리역이 있고 100m 이내에 다수 버스정류장이 소재합니다.
- 건물·주차. 철근콘크리트구조 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건물이며 난방·냉방·위생·소방·승강기·보안설비를 갖추고 있습니다. 옥내 자주식 주차 214대, 세대당 0.501대입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 도시지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공시지가는 6,828,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합친 총 부담을 기준으로 의사결정해야 합니다.
- 강수진 임대차 원본 확인. 대항력·우선변제권이 인정된 임차인이면서 경매 채권자와 동일인이므로 임대차계약, 보증금 지급 흐름, 실제 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 재확인. 2025.10.28. 접수 제5620000호 주택임차권등기의 보증금 미변제 잔액이 매수인에게 인수된다는 문구가 핵심입니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 59,936,000원, 2회 유찰 시 104,108,800원으로 커져 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 자료만으로는 284,720,000원 또는 이후 회차 실질취득가가 시장가격 대비 싼지 비싼지 판정할 수 없습니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당과 인도 단계에서 미납 관리비와 당해세 등 추가 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로다”
이 사건은 후순위 가압류가 많다는 사실보다 선순위 대항력 임차인의 보증금 280,000,000원이 훨씬 중요합니다. 신건 280,000,000원에 낙찰되면 예상 미배당 4,720,000원을 인수해 실질취득은 284,720,000원이고, 2회 유찰돼 최저가가 179,200,000원까지 내려가도 인수액이 104,108,800원으로 늘어 실질취득은 283,308,800원입니다.
즉 이 물건은 ‘유찰될수록 싸지는 경매’가 아니라 ‘낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수로 이동하는 경매’에 가깝습니다. 여기에 강수진이 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나는 관계까지 원본 확인이 필요합니다. 비교 실거래가 없는 상태에서는 가격 메리트를 줄 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수 확인이 최우선, 가격 매력은 별도 시세 검증 전까지 보류입니다.
